所有する不動産の任意売却を検討していると、手続きにはハンコ代がかかると知って、わけがわからない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、任意売却にかかるハンコ代とは何かをご紹介します。
ハンコ代の相場や発生する方に関する情報もお伝えしますので、任意売却の手続きを開始する前に、ぜひ読んでみてください。
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任意売却の前に知っておくべきハンコ代とは？
住宅ローンの支払いができなくなったときには、返済するために任意売却をおこなう場合もあります。
その際、ハンコ代の話が出る場合もあるため、知っておきましょう。
任意売却を開始するための条件とは？
金融機関などから融資を受けている債務者が返済困難になったときは、債権者が担保物件を売却して債務残金回収をめざします。
住宅ローンの場合に、債務者が売却を申し出て返済するケースが任意売却です。
住宅を売却する際には抵当権の抹消が条件となっており、債権者が複数の場合は全員の同意がなければ実施できません。
ハンコ代とは？
ハンコ代とは、担保物件の売却に同意する書類に押印する手続き料であり、担保解除料の俗称です。
一人の債務者が、ひとつの物件を担保にして複数の金融機関などから融資を受けるのは、珍しいことではありません。
このようなケースでは、早期に融資をおこなった順番に債権を回収できるようになっており、それが抵当権順位です。
1番抵当権者から債務を回収できますが、全額を回収するまで、次の順位者は受け取れません。
しかも、住宅ローンの返済に行き詰って売却する際は、高額で売却できるケースは稀です。
このため、2番以降の債権者は0円になり同意しなくなります。
そこで、売却に同意する条件がハンコ代です。
任意売却では、売却代金の分配方法を話し合いで決めるため、低い順位の抵当権者にも受け取れる余地があり、慣習として定着しました。
抵当権解除料を支払うのは誰？
ハンコ代を支払うのは、債務者です。
任意売却は、通常の方法で担保物件を売却するため、高額での取引が見込めます。
残債を減らせるため、任意売却の同意を取り付けたいのですが、出費を少なくしたいのが本音です。
一方で、担保物件を売却して残債を回収する方法には競売もありますが、任意売却とはルールが異なります。
売却代金を上位の抵当権者から受け取れるルールは同じですが、売却代金が一番抵当権者の債権額を上回らない限り、下位の抵当権者は回収をあきらめるしかありません。
競売は裁判所の主導でおこなうため、ハンコ代を要求できないのが実情です。
結局、下位の抵当権者は、競売でも任意売却でも融資した全額は回収できません。
そのため、解除料に納得できない場合は、同意せず競売に持ち込むケースもあります。
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任意売却に発生するハンコ代の相場はいくら？
ハンコ代には相場があり、債権者が任意売却に同意する時間を長期化させない目安を導入済みです。
しかし、あくまでも相場であるため、合意できない場合は競売になります。
ハンコ代の相場はいくら？
相場は、2番抵当権者は30万円、3番抵当権者が20万円、4番抵当権者以降は10万円、または残元金の1割のいずれか低い額になります。
この相場は住宅金融支援機構が目安として提示したものであり、規定ではありません。
そのほかの金融機関では、10万円～100万円が相場です。
債務者は、相場を参考に、複数の債権者と個別に交渉します。
銀行や信用保証協会のほか、住宅ローンを専門に手掛ける保証会社や債権回収会社（サービサー）などは、住宅金融支援機構の相場と同じです。
しかし、商工ローンやリース会社、貸金業者などのなかには、相場以上の金額を要求するケースも珍しくありません。
とくに、1番抵当権者が合意した後は要注意です。
任意売却でおこなう方針が明確になったのを承知したうえで、競売をちらつかせる場合もありますが、粘り強く交渉しましょう。
不安に感じるときは、不動産会社に相談するなど、自分だけで抱え込まないようにするのが大切です。
複数の融資を滞納しているときの相場は？
住宅ローン以外の債務を滞納している場合は、すでに担保物件が仮差押えになっているケースもあります。
登記簿では、仮差押登記になっており、売却するにはこの登記も抹消しなければなりません。
このときの抵当権解除料の相場は、10万円～30万円が目安になります。
注意点は、仮差押えと抵当権のどちらを早期に設定したかによって、回収する優先権が異なる点です。
登記上、仮差押えをした後に抵当権を設定した場合は、仮差押えをおこなった債権者が1番抵当権者になります。
一方、抵当権の設定を早期におこない、その後仮差押えをしたときは、抵当権を設定した債権者が優先権を獲得する仕組みです。
とはいえ、住宅ローンの抵当権設定は、住宅の引き渡しと同時におこないます。
したがって、ほとんどのケースでは、抵当権を設定した債権者が1番抵当権者です。
仮差押えの債権者の順位は高くならないため、相場は高額になりません。
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任意売却のハンコ代はすべての方に発生するものではない
ハンコ代は、任意売却になっても、条件によっては発生しない場合もあります。
ご自身の場合を当てはめ、手続きをおこなう前に確認しておきましょう。
ハンコ代が発生しないケースもある？
債権者が一人のときは、抵当権順位が存在しないため解除料は発生しません。
たとえ債権者が複数人存在する場合でも、担保物件の査定額ないし売却予定価格が、債務の合計額以上のときも発生しないケースに該当します。
売却によって、債権者全員が融資額を回収できるからです。
たとえば、債権合計額が3,500万円のときに、3,700万円で売却できれば、すべての債権者が回収し、そのうえ200万円は債務者の手元に残ります。
分配する際にトラブルが発生する可能性は皆無です。
抵当権解除料が発生するのはどのようなケース？
複数から融資を受けている場合は、抵当権順位によって回収できる可能性に違いが生じるため、ほとんどのケースで発生します。
抵当権解除料が発生する方であり、交渉によって解決を目指すケースです。
このとき問題になるのが、裏ハンコ代です。
住宅ローンは、1番抵当権者は金融機関ですが、返済のために融資を受けた消費者金融などが下位の抵当権者になっているケースもあります。
金融機関は相場どおりの配分を想定していますが、下位の抵当権者が裏ハンコ代を要求して、配分比率の変更を求める事例も後を絶ちません。
金融機関など、債権者間での話し合いになりますが、長期化したときは、競売に持ち込んで解決を目指す方法もあります。
競売になると売却価格が市場価格よりも安くなってしまい、債務を軽減できません。
このとき債務者にできるのは、購入希望者に所有権を売却してしまうことです。
債権者に対して抵当権消滅請求が可能になり、競売への持ち込みを阻止できます。
抵当権解除料の発生を防ぐ方法とは？
住宅ローンを返済するために、融資を受けている金融機関以外から借り入れをしないことです。
返済に行き詰ったときは、早期に融資元に相談して、解決策を探します。
新たな債権者を増やすと、抵当権解除料を回避できなくなるばかりです。
病気や失業など、返済計画に支障が生じる場合は無理をせず、融資元の金融機関に相談しましょう。
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まとめ
任意売却をおこなう際、抵当権抹消の合意を得るために、2番以下の抵当権者からハンコ代の要求を受けがちです。
住宅金融支援機構が提示した相場を目安に、債務者は個別に交渉をおこなって同意を取り付けます。
債権者が一人の場合や高額で売却が見込めるときは、抵当権解除料は発生せず、早期の任意売却が可能です。
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株式会社Ｈｏｍｅ Ｓｔｙｌｅ スタッフブログ編集部
京都市右京区西院に店舗を構え不動産仲介や不動産買取を行っている株式会社Home Styleです。京都市右京区・中京区を中心に京都全域の戸建、土地、マンション等の物件を多数ご紹介しています。今後も不動産や相続に関する記事を主にご提供します。
