不動産は購入時だけでなく売却時にも税金がかかることをご存じでしょうか？
あとから「資金が足りない」と慌てないためにも、不動産売却時の税金について事前に理解しておきましょう。
この記事では、不動産売却における税金の種類や節税方法を解説します。
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不動産売却時には、印紙税・譲渡所得税・登録免許税がかかります。
それぞれがどのような税金なのか確認しましょう。
印紙税
不動産売買契約書に貼るための収入印紙が、印紙税にあたります。
税額は契約金額によって異なり、令和6年3月31日までの間に作成された契約書は軽減措置の対象となります。
●契約金額が500万円を超え1,000万円以下の場合：（本則税率）1万円・（軽減税率）5,000円
●契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合：（本則税率）2万円・（軽減税率）1万円
●契約金額が5,000万円を超え1億円以下の場合：（本則税率）6万円・（軽減税率）3万円
売却価格が500万円〜1億円の一般的な不動産を売却した場合には、5,000円〜3万円の印紙税がかかると覚えておくと良いでしょう。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産を売却して譲渡所得（利益）が出た場合にかかる税金です。
住民税と所得税を総称して譲渡所得税と呼びます。
売却価格が購入価格より低いなど、利益が出なかった場合には課税されません。
譲渡所得税の計算方法については後ほど解説します。
登録免許税
登録免許税とは、登記内容を変更する際にかかる税金です。
不動産売却時には、抵当権抹消登記の際に登録免許税がかかります。
税額は不動産1つにつき1,000円です。
土地付きの一戸建てを売却する場合には、土地と建物1,000円ずつで合計2,000円の登録免許税がかかる計算になります。
納税のタイミングに注意！
上記の税金は、それぞれ納税のタイミングが異なるため注意が必要です。
印紙税は契約時に支払い、登録免許税は登記をおこなう際に納税します。
一方、所得税は確定申告をおこなうと同時に支払います。
ここで注意したいのが住民税です。
住民税は不動産売却をおこなった翌年6月以降に課税されます。
忘れた頃に通知が届くため、納付書を見て驚く方も少なくありません。
「お金が足りない」とならないように、住民税は不動産売却の翌年に納付することを覚えておきましょう。
不動産売却時の税金「譲渡所得税」の計算方法
譲渡所得税の税額はさまざまな条件によって変動します。
譲渡所得税を計算するには、まず譲渡所得を算出しなければなりません。
譲渡所得は、売却価格から譲渡費用と取得費を差し引くと求められます。
そして、算出された譲渡所得に税率をかけたら、譲渡所得税が求められます。
上記を計算式に表すと以下のとおりです。
●譲渡所得＝売却価格ー譲渡費用ー取得費
●譲渡所得税＝（譲渡所得ー特別控除学）×税率
それぞれの項目が何を表すのか、1つずつ確認していきましょう。
譲渡費用
譲渡費用とは、物件を売却する際にかかった費用のことです。
たとえば土地の測量費や仲介手数料、建物の解体費用などが挙げられます。
取得費
取得費とは、物件を購入した際にかかった費用のことです。
物件代金はもちろん、仲介手数料や契約書の印紙税、登記費用なども含まれます。
ここで注意したいのが「建物の場合は減価償却費を差し引かなければならない」ことです。
建物の価値は築年数とともに減少します。
そのため減少した価値の分だけ所得費の合計金額から差し引かなければなりません。
この減少した価値の分を減価償却費と言い、以下の計算式で算出できます。
減価償却費＝取得費×0.9×償却率×築年数
償却率と耐用年数は建物の構造によって異なり、木造では耐用年数が33年、償却率は0.031です。
一方、鉄筋コンクリート造の耐用年数は70年と長く、償却率は0.015です。
特別控除額
不動産の売却時には、利用できる特例や控除がいくつか用意されています。
適用要件を満たすことで、譲渡所得からいくらか差し引くことが可能です。
この譲渡所得から控除できる金額を「特別控除額」と言い、どのような制度があるのかは次章でご紹介します。
税率
税率は不動産の所有期間が5年以上かどうかで変動します。
所有期間が5年未満の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は39.63%です。
一方、5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率20.315％が適用されます。
ここで注意したいのが、所有期間は不動産を売却する年の1月1日時点で計算することです。
たとえば2021年10月に売却したとしても、2021年1月1日に売却したとして計算します。
5年を超すタイミングを間違えないよう注意しましょう。
不動産売却にかかる税金を節約したい！節税のコツやポイント
不動産売却で得た資金を多く手元に残すにはどうしたら良いのでしょうか。
ここでは節税のコツやポイントを解説します。
購入額がわかる書類を準備する
前述したように、譲渡所得を計算するには取得費を割り出す必要があります。
取得費に含まれるものに建物の購入代金がありますが、なかにはいくらで購入したかわからないというケースもあるでしょう。
いくらで購入したのか不明な場合は、売却代金の5%で取得したとして計算することが可能です。
ただしこの場合、売却益が大きく算出される傾向にあります。
売却益が大きくなると納税金額が増えてしまうため、購入金額がわかる書類をできる限り用意することが望ましいです。
売買契約書でなくても、通帳の記録などで購入額がわかれば認められるケースもあります。
「この書類でも良いのかな」と思うものがあれば、税務署に相談してみることがおすすめです。
売却するタイミングを見極める
不動産売却における利益をより多く手元に残すには、売却のタイミングも重要です。
たとえば、短期譲渡所得よりも長期譲渡所得のほうが19％ほど税率が安くなります。
もう少しで所有期間が5年を経過するなどであれば、5年を越えてから売却したほうがお得でしょう。
とはいえ、すべての方が5年経過するまで待ったほうが良いかと聞かれればそうではありません。
地価が高いうちに売却できれば、多少税率が高くても結果としてお得になる可能性もあります。
不動産売却の適切なタイミングは、立地や不動産の状態で異なります。
売却のタイミングで迷っている方は、不動産会社に相談すると良いでしょう。
特例を利用する
前述したように、不動産売却時には利用できる特例や控除が複数用意されています。
譲渡所得が出たときだけでなく、損益がでたときに使えるものもありますので、使える特例はもれなく利用しましょう。
不動産売却時に使える制度には以下のようなものがあります。
●3,000万円の特別控除
●被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
●マイホームを売ったときの軽減税率の特例
●相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
●居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除など
なかでもよく耳にするのが3,000万円の特別控除ではないでしょうか。
3,000万円の特別控除とは、マイホームを売却した際に所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円まで控除できる制度です。
いずれの特例にも適用要件があるため、ご自身が当てはまるかどうか国税庁のホームページでご確認ください。
まとめ
不動産売却時には、譲渡所得税・印紙税・登録免許税がかかります。
売却して得たお金がすべて手元に残るわけではないので注意が必要です。
節税で大切なことは「購入額がわかる書類を準備すること」「売却するタイミングを見極める」「特例を利用する」の３つです。
利用できる特例はもれなく利用して、節税効果を高めましょう。
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