家を売りたいけれど、築年数が古くて修繕費に多額のお金がかかってしまうと不安に思っている方は多いと思います。
現状渡しは、欠陥を報告して買主の同意が得られれば売却することができるので、修繕費の負担がありません。
しかし、古い物件すべてに現状渡しが向いているというわけではないですし、デメリットもあります。
この記事では、現状渡しについてお伝えしていきますので、参考にしてみてください。
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現状渡しとは、壁紙の剥がれや外壁のひびなどの破損について事前に買主に伝え、修復せずに今の状態のまま売却する方法です。
不動産を売却するときの現状渡しとはどういうものなのか、不適合責任についても併せてご説明していきます。
告知義務
現状渡しには告知義務が課せられるため、売主は物件の状態について買主にすべて伝える必要があります。
もし、告知しないまま不動産を引き渡してしまった場合、契約違反になり損害賠償を請求されることがあります。
そのため、物件の傷などを記載する「現状確認書」や給湯器やトイレなどの不具合について記しておく「付帯設備表」の作成が必要です。
トラブルを避けるためにもホームインスペクション（住宅診断）などを利用し、記入漏れのないよう記載しましょう。
また、過去におこなった修繕や補修した箇所についても告知する必要があります。
人の死の告知
原則として宅地建物取引業者は、人の死に関する問題が買主の判断を左右する場合には、このことを告げなければいけないと定められています。
告げなくても良いとされている場合は、自然死や日常生活での不慮の死、通常使用する共用部分で特殊清掃などがおこなわれてから約3年経過した場合です。
日常使用しない共用部分や隣接した住宅で特殊清掃がおこなわれた場合は、事件発覚から経過した期間に関係なく告知しなくても良いことになっています。
しかし、告げなくても良いとしていることであっても、特殊清掃などがおこなわれ社会的に与えた影響が高い場合については告げなければいけません。
また、買主に事案の有無について聞かれた場合、死因や経過期間に関わらず、把握しておくべきと判断した場合にも告げる必要があります。
契約不適合責任
契約不適合責任とは、契約内容に合わない不動産を引き渡した際の問われる責任のことを指し、不適合を知ったときから1年以内であれば保証されます。
たとえば、雨漏りがないとの記載でしたが、実際住んでみたら雨漏りしていたなどの契約に合わない場合は、契約不適合責任の保証を利用することが可能です。
この制度では、損害賠償、契約解除、追完請求（売主が補修や代替えをおこない契約内容に戻すこと）、代金減額請求の4つを求めることができる権利が買主に与えられます。
また、引き渡し後の保証責任を免除するという「契約不適合責任の免責」という特約もあり、この特約は契約時に双方の同意があって結ばれ、特約の条件は売主によって異なります。
一般的には設備について免責としていたり、保証の範囲を修補のみにして通知期間を3か月～1年程度に設定したりすることが多いです。
現状渡しのメリットとは？
現状渡しで不動産売買をおこなった場合、どのようなメリットがあるのでしょうか？
買主と売主の観点から解説していきます。
買主のメリット
買主にとってのメリットは、相場よりも安い価格で不動産を購入できることや、自分の好きなようにリフォームできることです。
修繕してある物件を購入する場合は値段が張ってしまうため、リフォームにお金をかけると大金になってしまいます。
そのため、現状渡しのほうがコストを抑え、バリアフリーなど自分の住みやすい住宅を実現することが可能です。
また、相場が高いエリアでも安く購入でき、価格交渉で値引きしてもらえる可能性もあります。
気に入った家具があれば引き取れる場合もあり、初期費用を抑えることができます。
さらに、一般的な不動産に比べ、引き渡しまでの期間がはやいので新生活をすぐに始められることや、住んだ後のイメージがつきやすいこともメリットとして考えられます。
売主のメリット
売主側の最大のメリットとしては、修繕などの手間をかけずに引き渡せるため、早期売買することが可能な点、修繕費などのコストを抑えられる点です。
原則としては家具や家電などは撤去する決まりですが、家具などを買主が引き取ってくれる場合には処分の手間もなくなります。
そのため、築年数が古い中古物件でも売りやすくなり、はやく不動産を売りたい方におすすめの売却方法といえます。
また、仲介を通しての売り方ではなく、不動産会社に現状渡しで買取してもらう場合、契約不適合責任が適応されないことがほとんどです。
もしも契約内容に違いが見つかった場合、追完請求や損害賠償を払わなければいけないので、買取をしてもらったほうが売却価格は安くなりやすいですが、契約不適合責任のリスクが軽減されます。
現状渡しのデメリットとは？
現状渡しではメリットだけでなく、デメリットも存在します。
ここでは、買主・売主にはどのようなデメリットが起こる可能性があり、どこに注意すれば良いのかお伝えしていきます。
買主のデメリット
現状渡しは不動産に欠陥があるときには、その内容が契約書にしっかりと記載されます。
そのため、見落とすことなく慎重に契約書を見ておくことが大切です。
また、住んでいる途中に契約書の内容以外の欠陥が見つかる可能性があり、その場合は契約不適合責任を売主に問うことはできますが手間がかかってしまいます。
そのため、売主の同意が必要になりますが、事前にホームインスペクション（住宅診断）をおこなっておくと安心です。
相場よりも安価で購入することが可能な不動産ですが、リフォームや修繕費が高くなってしまっては意味がありません。
修繕費やリフォームの代金はどれくらいかかるのかを想定しながら、不動産を選ぶことが大切です。
売主のデメリット
相場よりも安い売却価格で売り出される可能性が高いことや契約不適合責任を結ばなければならないこと、売却期間が長引く可能性があることなどがデメリットとして挙げられます。
リフォームをしてある不動産と同じ値段にしても買い手がつかないため、相場よりも安い売却価格での売り出しになってしまいます。
また、基本的に値引き交渉されるので、最初の売り出し価格は下げすぎないようにしておくことが大切です。
契約内容に合わない事実が見つかった場合には契約不適合責任を問われることになり、損害賠償を請求されることもあります。
そのため、記載する内容がしっかりと書かれてあるのか確認することも大切ですし、トラブルを未然に防ぐためにもホームインスペクションを利用することも考えておくと良いでしょう。
原則として家具や家電は撤去する決まりになっているので、置いたまま引き渡す場合には契約内容に記載し、同意を得る必要があります。
現状渡しは、リフォームをせずに売却できるため早期売却できる可能性もありますが、価格を下げても買い手が見つからない場合もあります。
その場合には、個人間のやりとりではなく、業者へ買取を依頼することで売却できるかもしれません。
まとめ
古い不動産を売りたい場合に、リフォームなどをせず売却できるためコストを抑えることができ、早期売却できる可能性もあります。
ただ、すべての築年数が古い物件に合う売却方法とも限らないですし、契約不適合責任などのリスクも存在するので注意点もしっかり理解したうえで利用するようにしましょう。
株式会社Ｈｏｍｅ Ｓｔｙｌｅ スタッフブログ編集部
京都市右京区西院に店舗を構え不動産仲介や不動産買取を行っている株式会社Home Styleです。京都市右京区・中京区を中心に京都全域の戸建、土地、マンション等の物件を多数ご紹介しています。今後も不動産や相続に関する記事を主にご提供します。
