テレビや洗濯機などの生活音に苦情が入るのはよくありますが、何もしていないのに苦情を言われるなど、解決が難しいトラブルが起きると引っ越しが最善の策です。
住まいを売却するにしても、買主にトラブルを伝える義務はあるのか、時間や手間をかけないスムーズな方法はないかと探していませんか？
この記事では、近隣トラブルが発生した不動産を売買する際の注意点について解説していきます。
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不動産の近隣トラブル！売却時に告知義務はあるのか？
近隣トラブルが起きている不動産を売却する場合、できれば早く手放してしまいたい思いから事実を隠蔽しようとすると、場合によっては告知義務違反を問われるかもしれません。
告知義務あり！トラブルは環境的瑕疵に該当！
不動産を売買する際には、売主が買主に対して物件の状態を誤解なく伝え、それを買主が理解したうえで売買契約が成立します。
何かしらのトラブルが起きている不動産の場合、そのトラブル内容を買主に伝える告知義務が発生するため、告知は必要であり、基本的にトラブルを隠しての売買はできません。
たとえ、トラブルが起きている事実を隠して売買契約を締結しても、契約後に買主がその事実を知れば、告知義務を怠ったとして損害賠償を請求される場合もあります。
近隣トラブルは不動産を取り巻く環境自体に問題があるとする環境的瑕疵に該当し、昼夜問わず騒がしい住人がいる、異臭がする、反社会的勢力に関わる人が住んでいるなどが対象です。
たとえば、ペット不可のマンションで隠れてペットを飼っている隣人がいた場合、ペットの鳴き声やにおいで自身の生活が脅かされるでしょう。
顔を見れば苦情を言ってくる住人がいるのも、安心して暮らすのが難しくなるため、自身の生活が脅かされると考えられます。
しかし、環境的瑕疵は受け捉え方の違いによって、問題と思わない方もいらっしゃるため、ケースによっては告知する必要はありません。
告知をしなくても良い近隣トラブルとは？
告知せずに不動産を売却するケースには、すでにトラブルが解決済みである、通常の暮らしの範疇を超えない騒音などの2つです。
過去に隣人と生活音やにおいなどに関してトラブルが起きていたとしても、自然とトラブルがなくなって何年も経過しているのであれば、告知の必要はありません。
ただし、状況によってはトラブルが再発する恐れがあるため、念のために伝えておいたほうが告知義務違反に問われにくくなるでしょう。
もう1つは通常の暮らしの範疇を超えないケースで、トラブルの原因となっている方が故意に騒音などのトラブルを起こしていないケースです。
隣人が通常の暮らしでは考えられない乱暴な使い方をして騒音が発生していれば、近隣トラブルとみなされる可能性はありますが、通常の暮らしの範疇であれば、トラブルとは言い難いでしょう。
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近隣トラブル発生中の不動産！売却時のリスクは？
近隣トラブルが起きている不動産をあえて購入したいと思う方はいないため、トラブルが未解決の状態で売却する場合にはリスクがあります。
近隣トラブル未解決なら売却価格が値下げされる
近隣トラブルは環境的瑕疵に該当しますが、トラブルの内容に関わらず、告知しておいたほうが良いケースがほとんどです。
ただし、環境的瑕疵とは住まいにおける環境全体が対象となっていますが、明確な線引きが難しい問題でもあります。
それでも近隣とトラブルが起きている事実は、誰にとってもプラスになるものではなく、売却する際に通常とは違うリスクが想定されます。
想定されるリスクの1つは、売却価格が通常の相場よりも低くなってしまう点で、トラブルの内容によっては大幅な減額となる可能性もあるでしょう。
環境的瑕疵は、買主がどう感じるかによる部分が大きいため、減額幅がどれくらいになるか検討が付きにくいのが難点です。
買主がにおいや音に敏感な方でしたら、隣人の生活音も騒音と感じやすくなり、相場よりも大幅な値引き交渉が入るかもしれません。
売却活動の長期化！買い手が見つからない
もう1つのリスクは、売却活動そのものが長期化し、なかなか買い手が見つからない状況が続いてしまう点です。
近隣トラブルが起きていて、それが未解決ともなればトラブルを避けたい思いは誰もが同じで、買い手を探すのに時間がかかります。
トラブルが起きていると伝えずに売買契約を締結してしまうと、あとから損害賠償などのもっと大変なトラブルを引き起こしてしまうため、物件をご紹介する最初の段階で買い手に伝えます。
立地などが良い不動産であれば、インターネットの物件サイトからある程度の購入希望の申し込みがありますが、内見やその先へと進む人数は通常と比べるとはるかに少なくなるでしょう。
通常の売却では終わりの見えない売却活動を続けなければならないので、売れ残ってしまうリスクと付き合っていかなくてはなりません。
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近隣トラブルがある不動産！売却？買取？スムーズな方法とは？
近隣トラブルが起きてしまったら、もはや手の打ちようがないかに思えますが、スムーズに売却できる方法はあります。
トラブル解決は困難！通常の売却は長期化を覚悟
近隣トラブルが起きている不動産を、トラブルが未解決のまま売却するのは困難なため、トラブルを解決すれば良いのではないかと考える方もいらっしゃいます。
しかし、トラブルの内容のほとんどは即時解決が難しく、また内容によっては解決しても根にもたれてしまい、別のトラブルに発展する可能性も少なくありません。
生活音など感じ方に個人差が大きな問題では、本人が通常の暮らしの範疇を超えていないと主張した場合、簡単に解決とはいかないでしょう。
また、隣地の樹木が自分の敷地にはみ出して困っているケースでは、簡単に解決できそうに思えますが、樹木に対する思い入れの違いなどで新たなトラブルを引き起こしかねません。
トラブルを解決するのにも時間がかかるため、通常の売却方法では相当な時間がかかると覚悟しておいたほうが良いでしょう。
軽度なトラブルなら通常の売却でも可能性はある
通常の売却方法でも、近隣トラブルの内容が軽度で、立地やそのほかの周辺環境に恵まれている不動産であれば、比較的スムーズに売却できる可能性があります。
たとえば、隣人の生活音がトラブルの原因だった場合、通常の暮らしの範疇を超えていなければ、無理に告知する必要はないでしょう。
そして、不動産が駅から徒歩10分以内や住人専用の駐車場がある、スーパーマーケットなどの生活に必要な施設が多数あるなどの良い条件が揃っていれば、買い手は探しやすいです。
注意点は、買主にとって通常の暮らしの範疇を超えていると感じられた場合、あとから訴えられるリスクが高く、やはり告知しておいたほうが契約上のトラブルを未然に防げます。
もっともスムーズな方法！買取業者に依頼する
近隣トラブルが起きている不動産をもっともスムーズに売却する方法は、買取業者に買い取ってもらう方法です。
通常の売却のみを取り扱う不動産会社では、訳アリ物件の取り扱いに慣れておらず、価格を大幅に引き下げるなどの対策しかできないでしょう。
近隣とトラブルが起きている不動産は、買取業者のなかでも取り扱いが難しい物件とされ、実績の少ない買取業者では納得する価格での買取は難しいと思われます。
訳アリ物件の取り扱い経験のある買取業者ならば、通常の方法ではスムーズに売却できない不動産も問題なく買取できます。
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まとめ
誰もがトラブルに巻き込まれたくない思いがあるので、トラブルが起きている不動産の売却は簡単ではありません。
しかし、きちんと対策を講じている買取業者に買取を依頼すれば、手間のかかる売却に頭を悩ませる必要はなくなります。
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株式会社Ｈｏｍｅ Ｓｔｙｌｅ スタッフブログ編集部
京都市右京区西院に店舗を構え不動産仲介や不動産買取を行っている株式会社Home Styleです。京都市右京区・中京区を中心に京都全域の戸建、土地、マンション等の物件を多数ご紹介しています。今後も不動産や相続に関する記事を主にご提供します。
