所有者が失踪したり、共有名義人が行方不明になったりして連絡が取れない場合、行方不明者が名義人となっている不動産の取り扱いは慎重におこなわなければなりません。
不動産の名義人と連絡がつかないとしても、第三者が勝手に売却することはできず、特殊な手続きが必要です。
この記事では、所有者が行方不明の不動産を売却する方法について解説します。
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所有者が行方不明の不動産を売却！失踪宣告とは？
所有者が行方不明の不動産を売却するときは、失踪宣告と呼ばれる特別な手続きをおこない、第三者に所有者が失踪したことを正式に届け出なくてはなりません。
共有名義人が行方不明になったときも同様だと理解しておきましょう。
失踪宣告とは、行方不明の方を法律上死亡したものとみなし相続を発生させる制度です。
失踪宣告をおこなえば、不動産の名義を相続によって変更できるため、売却が可能となります。
失踪宣告には「普通失踪」と「特別失踪」の2種類があり、状況によって使い分ける必要があるため、それぞれの違いや概要を見ていきましょう。
普通失踪とは
普通失踪とは、行方不明者の生死が7年以上わからない場合に申し立てをおこなえる失踪宣告です。
申し立てが認められると、失踪した日から7年経過した日に行方不明者が死亡したものとみなされ、その後、名義変更が可能になります。
特別失踪とは
特別失踪とは危難失踪とも呼ばれ、自然災害など不慮の事故に遭遇して、その後1年間生死がわからないときに認められる失踪宣告です。
自然災害だけでなく、戦争や船舶の沈没など、災難によって安否不明のときが該当します。
失踪宣告の申し立て
失踪宣告の申し立てをするときの流れや必要書類、費用について確認しておきましょう。
失踪宣告の申し立ては、行方不明者の居住地を管轄する家庭裁判所にておこないます。
失踪宣告の申し立てをおこなえる方は限られており、全員が認められるわけではありません。
申し立てができるのは行方不明者と利害関係がある方で、配偶者や相続人、遺言書で指定されている方などが該当します。
友人や知人など、とくに利害に影響を及ぼさない方は申し立てをおこなえないため注意しましょう。
ただし、利害関係がある方に申し立てを委任することは可能です。
特別な事情がある場合は、法律上利害関係のある方に依頼しましょう。
申し立てをおこなう際は、申立書、行方不明者の戸籍謄本、戸籍附票、失踪を証明する資料、申立人との利害関係を証明する資料などの提出が求められます。
そして、収入印紙代、官報公告料、連絡用の切手代金など、総額5,000円ほどの費用が必要です。
申し立てをおこなってから失踪宣告が認められるまでは、早くても6か月ほどの期間が掛かるため、計画的に進めましょう。
書類手配も各所に問い合わせなければならないため、手間がかかることも念頭に入れて早めに対応すると良いでしょう。
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所有者が行方不明の不動産を売却！方法とは？
所有者や共有名義人が行方不明の場合、どのように不動産を売却したら良いのでしょうか。
失踪宣告を申し出たあとの売却方法についてご紹介します。
売却方法①失踪届けを提出する
申し立てを済ませて失踪宣告が無事確定したら、10日以内に行方不明者の本籍地か申し立てをおこなった方の居住地の役所に失踪の届出をします。
タイトなスケジュールになるため、事前に役所に必要書類を確認し、不備がないように準備しておきましょう。
一般的には、家庭裁判所から交付された「審判書謄本」と「確定証明書」が必要です。
交付申請をおこなって手元に置いておくようにしましょう。
売却方法②相続登記をおこなう
不動産売却をおこなうには、失踪届けの次に相続登記の手続きが必要です。
相続登記とは名義変更のことで、所有者の名義を変えることを意味しています。
失踪届けを提出しても不動産の所有者は行方不明者のままであるため、そのままでは売却ができません。
そこで、相続登記をおこない、所有者の名義を変更することで不動産は申立人のものとなり、売却が可能となります。
相続登記をするときは以下の書類を用意しましょう。
●登記申請書
●行方不明者の戸籍謄本
●相続人の住民票の写し
相続人が複数いる場合は、全員分の戸籍謄本と住民票が必要なので、忘れず手配しましょう。
共同で相続する場合は、通常の書類にくわえて遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書が必要です。
必要書類は個々の状況で異なるため、役所に確認してスムーズに進められるようにしましょう。
遺言書や固定資産評価証、相続関係説明図などが求められる場合があります。
1度提出したものの、足りない書類があると余分に手続きの期間が掛かるため、気を付けましょう。
相続登記の手続きが無事に完了すると、法務局から登記完了証が届きます。
希望すれば「登記識別情報通知書」が発行されるので、証明書を手元に置いておきたい方は依頼しておきましょう。
登記識別情報通知書とは不動産の名義変更を証明するもので、新たな名義人に通知される書類です。
行方不明者が発見されたとき
失踪宣告の申し立てをおこなったあとに、行方不明者が見つかるケースもあります。
行方不明者が見つかった場合は、失踪宣告の取り消しを申し立てられることを覚えておきましょう。
そして失踪宣告が取り消された際は、基本的に失踪宣告をする前の状態に戻さなければなりません。
失踪宣告後に登記変更をおこなっても、失踪宣告が取り消されればもとの所有者に変換されるというわけです。
ただし、すでに売却が完了している場合は、もとの所有者に戻す必要はありません。
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所有者が行方不明の不動産を売却！不在者財産管理人とは？
所有者が行方不明の不動産を売却したい場合、失踪宣告を申し立てる方法以外にも対処法があります。
不在者財産管理人を選任する方法で、失踪宣告とは条件が異なるため状況によっては融通が効くと感じるでしょう。
不在者財産管理人の概要や売却の流れを見ていきましょう。
不在者財産管理人とは
不在者財産管理人とは行方不明者の代理人として財産を管理する人のことであり、不在者財産管理人として認定されれば行方不明者の不動産を売却することが可能になります。
失踪宣告は行方不明の期間が7年という規定がありますが、不在者財産管理人の制度には期間の制約がない点が特徴です。
売却をお急ぎの方にとっては融通が効く対処方法でしょう。
売却までの流れ
まずは、不在者財産管理人の候補者を選定します。
一般的には行方不明者の友人や知人などの利害関係がない第三者が選任されますが、弁護士などの専門家に依頼することも可能です。
その際は報酬が発生することを頭に入れておきましょう。
不在者財産管理人の候補者が決まれば、必要書類を用意して家庭裁判所に申し立てをおこないます。
申し立てをおこなえるのは行方不明者と利害関係がある方ですので、注意しましょう。
必要書類は失踪宣告同様、申立書、不在者の戸籍謄本、戸籍附票、不在の事実を証明する資料、申立人との利害関係を証明する資料のほかに、財産管理人候補者の戸籍附票、不在者の財産に関する資料が必要となります。
また、自治体や個々の状況で必要書類は異なるため、あらかじめ確認し用意しておきましょう。
不在者財産管理人が認定されたら、家庭裁判所に「権限外行為の許可」を申請します。
権限外行為が許可されれば、不在者財産管理人によって行方不明者が所有する不動産の売却がおこなえるようになります。
認定に際して、申立人や不在者財産管理人が家庭裁判所に呼ばれる可能性がありますので、その際は必ず応じるようにしましょう。
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まとめ
行方不明者の不動産を売却する方法は2種類あり、状況によって選択しましょう。
手続きには手間と時間が掛かりますが、放置するといつまでも税金の支払いや維持管理する労力などが必要になります。
書類の手配などに時間が掛かる場合がありますので、売却をお考えの方は計画的に進めましょう。
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株式会社Ｈｏｍｅ Ｓｔｙｌｅ スタッフブログ編集部
京都市右京区西院に店舗を構え不動産仲介や不動産買取を行っている株式会社Home Styleです。京都市右京区・中京区を中心に京都全域の戸建、土地、マンション等の物件を多数ご紹介しています。今後も不動産や相続に関する記事を主にご提供します。
