住宅ローンを支払えなくなった方のなかには、不動産を売却しなければならなくなった方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、不動産の競売とはどのような売却方法なのか、また利用するデメリットや向いている方、流れについてもご紹介します。
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不動産売却における競売とは？
不動産を売るときは、不動産会社と媒介契約を締結し、販売活動などをおこなうのが一般的です。
このほか、住宅ローンの支払いが困難になったときなどは、債権者と相談してから任意売却をおこなう場合もあります。
競売による不動産取引とは？
競売とは、裁判所の権力に基づき、強制力をともなう売却方法です。
住宅ローンの返済ができず、完済の見込みがない場合、債権者は抵当権を設定した物件を売った代金での返済を裁判所に申し立てます。
裁判所が、この申し立て内容を認めたときが競売開始です。
一般的には市場相場の6割くらいの価格から入札をおこないますが、落札価格が必ずしも適正な金額になるとは限りません。
入札後、落札者に所有権が移転するため、債務者の意向を反映できず、裁判所の命令によって立ち退きとなります。
安値での取引となり、受け取った代金では住宅ローンの完済ができない場合は、立ち退き後もローン返済を続けなければなりません。
不動産売却における競売と任意売却との違い
任意売却も住宅ローンを返済できなくなったときの取引方法です。
抵当権を設定している金融機関の承諾を得た後、不動産会社と相談しながら、通常の取引のように販売活動をおこなって売ります。
裁判所から強制力をともなう命令はなく、価格決定などは所有者が金融機関に相談しながらおこなう点が競売との違いです。
ただし、任意売却は、入札方式ではなく、あくまでも通常の販売手法をとるため、取引が成立するまでに長期化してしまいます。
その間、住宅ローンの支払いもできないことが多く、競売になってしまうケースも珍しいことではありません。
そのうえ、任意売却は対応できる不動産会社が少ないのもネックです。
とはいえ、通常の手法で販売するため、競売よりも高額な価格での取引になり、返済額を減らせます。
任意売却できない物件は？
メリットの多い任意売却ですが、債権者の金融機関が承諾しない場合は断念しなければなりません。
すべての関係者の合意が前提となっており、所有者が単独で判断できない仕組みになっているからです。
このほか、土地と建物の所有者が異なるなど、利害関係が複雑な物件も市場で取引しにくいため、任意売却の対象外になります。
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不動産売却における競売のデメリットと向いている方の特徴
競売には、どのようなデメリットがあるかを知るのも仕組みを理解するためには大切です。
ここでは、競売のデメリットと向いている方の特徴もご紹介しますので、ご自身に当てはめて利用する前の参考にしてみてください。
競売のデメリットは売却価格と強制的な立ち退きだけ？
入札によって価格や次の所有者を決めるため、一般的なやり方と比較して、取引価格は市場相場の5～7割が一般的です。
通常の取引であれば、手元に残るお金が多くなり、それだけローン返済できますが、売った価格が少なければ負担の軽減はできません。
そのうえ、立ち退きが条件になっているため住み続けることができず、次の住まいは自己資金で見つけるなど出費がかさみます。
もちろん、引っ越し費用も自己負担です。
また、手続きに際して、裁判所の調査員が物件調査をおこなうほか、新聞や情報誌、インターネット上に物件情報を掲載します。
その情報を基に不動産会社や入札に参加予定の方が物件の下見に訪れるのが多いのも問題です。
ローンを返済できないのが、近隣や勤務先、遠くに住む知人や親戚にまで知れわたるなど、プライバシー侵害の被害を受けるのもデメリットになります。
競売にもメリットがある！
競売の場合、裁判所が主体となって不動産取引の手続きをおこなうため、所有者は何もする必要はありません。
手間もかからず、内覧に備えた部屋の片づけや掃除、購入希望者の対応などの販売活動をおこなわなくて済みます。
そのうえ、任意売却よりも手続きに時間がかかるため、長期間住み続けられるのもメリットです。
任意売却よりも短期間で終わるように思えますが、実際には9か月から1年数か月かかります。
所有権の移転が完了するまで急いで引っ越す必要もなく、時間をかけた住まい探しが可能です。
競売に向いている方の特徴
住まいを変えてやり直したい方にとって、強制的な立ち退きは苦になりません。
自分の過去を知っている方がいない環境は、新たな一歩を踏み出しやすくなります。
立ち退きを出直すチャンスととらえられる方には、向いています。
ほかには、自己破産した方は、住宅ローンの返済義務はありません。
そのため、家を安く売ってもかまわず、自己破産をするつもりの方にも向いています。
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不動産売却における競売の流れ
競売は、住宅ローンを連続して返済できなくなったことを受けて、債権者が今までの回収方法を変更するのが流れの始まりです。
すべての手続きが完了するまでに1年数か月かかります。
ローンの返済を数か月滞納すると債権者は動き出す？
1回だけ返済を滞納しても何も変わりません。
数か月続くと督促状が届き、督促状が届いても返済をしないでいると、金融機関は一括返済を求める「一括弁済の請求」を発行します。
1回目の滞納から一括弁済の請求までは6か月が目安です。
そのまま放置すると、金融機関は保証会社に、債務者の代理として残金を返済する代位弁済を求めます。
この手続きにより債権者が金融機関から保証会社に変わります。
一括弁済の請求から代位弁済通知までは、約1か月です。
保証会社への一括返済期間は、約1か月の猶予しかありません。
この間に返済できなかったときは保証会社が裁判所に申し立てをおこないますが、初回の滞納から約8か月経過した頃になります。
裁判所に申し立てをおこなった後の流れは？
裁判所が申し立てを認め、競売開始決定通知が債務者に届くのは、申し立てから1か月が目安です。
この決定に基づき、裁判所の担当官が現況調査をおこなうなど必要書類を揃えます。
準備が整うと、入札期間および開札期日など日程を記した期間入札通知を債務者あてに発送するため、受け取ったらすぐに日程を確認しましょう。
任意売却を計画しているときは、開札日の2日前までに完了しておかなければならないからです。
通常、初回の滞納から開始決定通知が届くのは9か月後、期間入札通知は13～16か月後に届きます。
競売の入札の流れ
物件情報をインターネット上などに掲載する公示日から入札の締め切りまでは8日間です。
この間に、物件に興味のある方が下見などに訪れます。
入札は、保証金の入金を済ませることが条件になっており、その後期間内に必要書類を提出して手続きは完了です。
開札日に落札者を決定し、審査をおこなったのち売却決定許可がおりると申し出た金額を一括入金します。
抵当権抹消や所有権移転登記が完了すると債務者は受け取った代金を債権者に返済し、立ち退くのが競売の流れです。
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まとめ
住宅ローンの返済ができなくなった場合、債権者が裁判所に申し立てをおこなうと競売になります。
裁判所が主導しておこなうため債務者の考えは反映できず、落札価格ではローンを完済できません。
初回の滞納から完了までに1年数か月かかり、その後は強制立ち退きになるなどデメリットの多い売却方法です。
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株式会社Ｈｏｍｅ Ｓｔｙｌｅ スタッフブログ編集部
京都市右京区西院に店舗を構え不動産仲介や不動産買取を行っている株式会社Home Styleです。京都市右京区・中京区を中心に京都全域の戸建、土地、マンション等の物件を多数ご紹介しています。今後も不動産や相続に関する記事を主にご提供します。
