不動産売却する際に作成する査定書には、その不動産の詳細や売り出し価格の参考にも利用される内容が記載されていますが、具体的に何が書かれているか知っていますか？
作成者による査定書の違い、記載されている項目の見方から安心して不動産売却を任せられる不動産会社を選ぶポイントなどを解説します。
不動産売却で提示される査定書とは？料金・作成者の違い
不動産査定書とは、その不動産がどのような土地にあるか、建物の種類や床面積などの詳細とともに、いくらで売却できるかの価格が記載された書類のことです。
査定書には2種類あり、1つは無料で作成され、もう1つは有料で作成されますが、その2種類にはどのような違いがあるか知っていますか？
不動産仲介会社が作成する不動産査定書とは？
無料で作成できる査定書とは、不動産の売買を仲介する不動産会社が作成したもので、不動産売却を目的とした方のほとんどが依頼されます。
無料だから作成を依頼するのではなく、ここで算出された価格は売却に重要な売り出し価格を決める参考となるからです。
不動産の査定基準には取引事例比較法が用いられ、類似する不動産の取引事例を参考にしていることから、現実的な価格であると言えます。
不動産会社によって書類の書き方はさまざまですが、利用目的は不動産売却に限定されているため、売主以外が作成を希望することはありません。
不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書とは？
有料で査定書を作成するのは国家資格を有する不動産鑑定士が作成するもので、正確には不動産鑑定評価書という名称の書類を作成します。
こちらの査定書では、不動産会社が用いる取引事例比較法だけでなく、収益還元法や原価法などの複数の方法を用いるため、裁判や相続の場で利用することも可能です。
査定には国土交通省が定める鑑定評価基準に則った厳格な査定がおこなわれるため、不動産会社が作成したものよりも正確な書類として認められます。
不動産売却だけを目的とした場合には、不動産鑑定士が作成する内容までは必要としないことから、不動産会社に依頼することがほとんどです。
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不動産売却における査定書には何が書かれている？記載項目の見方
不動産会社が作成する無料の査定書には決められたフォーマットはありませんが、記載される項目は主に3つの段階に分けられています。
上部には土地・建物の概要や登記情報を記載
査定書の上部には、その不動産の所在地などの概要がまとめられ、この内容の不動産を査定したことを改めて表示しています。
記載項目の多くはどの不動産会社でもほとんど変わらず、不動産の住所、売却する対象、土地・建物の面積、用途地域、建ぺい率・容積率、接道状況などです。
建物があれば、建物の構造の種類や床面積、築年数、いつ建築されたかなどの詳細もしっかり記載されます。
マンションの場合には、建物全体の階数と物件のある階数、専有面積、バルコニー面積、間取りや方位、総戸数、最寄り駅までの所要時間なども記載されるでしょう。
難しい内容が記載されているわけではないので、特筆するような見方はありませんが、内容に間違いがないかだけはしっかり確認しておきたい部分です。
中ほどには査定価格・計算式・担当者の見解
中間部は最初に目に付きやすい部分なので、ここには査定結果となる価格がほかの項目よりも大きく表示されることが多いです。
しかし、記載する内容は不動産会社によって大きく異なり、合計金額だけのところもあれば、その計算式もこと細かに表示させるところなどもあります。
細かく表示させている場合には、土地は坪単価が表示され、そこから算出された合計金額がいくらからいくらという風です。
土地と建物がある場合には、それぞれの査定価格が算出され、その合計金額も別に記載されることが多いですが、複数の査定価格を出す形式も見られます。
複数の査定価格とは、算出方法から見てもっとも高い価格、平均的な価格、低いが確実に売却できるであろう価格の3つです。
価格を算出した根拠や担当者の見解なども、査定価格と近いところに記載され、項目のなかでもっとも注目すべき部分と言えるでしょう。
最後を締めくくるのは売却スケジュール・諸費用の一覧
最後には、このまま売却を進めた場合にかかる期間や今後の主な活動予定や売却にかかる諸費用が記載されます。
売却に進む前に見ても意味はないように思える部分ですが、今後の活動がどのように進んでいくか、不動産会社がどのような対応を進めていくかを見られる部分です。
見方として注意しておくことは、あくまでも現時点で予想する売却スケジュールであるため、そのとおりに進んでいく保証はありません。
しかし、今後予想される日程として参考にはなるので、費用や書類の準備、売買契約のために予定を空けておく時期など、事前にチェックしておくことができます。
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不動産売却における査定書の見るべきポイントとは？
査定書に書かれている項目と見方を解説しましたが、続いてはその項目のなかでも見るべきポイントを押さえ、じっくり内容を読み解く必要がある部分を解説します。
納得いく根拠か？実例をもとにしているのか？
査定書でもっとも重要なのは、所有する不動産がいくらで売却可能なのかを示した査定価格ですが、勘に頼った査定では意味がありません。
どのような根拠をもとにして査定したのか、算出する計算式に間違いはないか、担当者の見解やコメントからそれを読み解きます。
たとえば、近隣の取引事例を参考にしているのか、その不動産会社での取引実績ではどのような結果だったのか、十分な根拠となりえるかどうかを確認しましょう。
また、査定価格に幅がある場合、どのような根拠からその結果に至ったのか、不動産に対するマイナス点はどこかなどを詳しく聞くのもポイントです。
査定根拠に対する返答があやふやな担当者や不動産会社では信用するのに値しないので、大切な不動産の売却を任せるのは避けたほうが良いでしょう。
見やすさから不動産会社・担当者のセンスがわかる
不動産会社が作成する査定書には決められたフォーマットはありませんが、それは不動産業界として統一されていないだけで、不動産会社内で共有するフォーマットを使用することもあります。
その場合、査定書がパッと見た際に見やすいかどうかで、その不動産会社の集客力を予想することが可能です。
見やすさとは、インターネットでもチラシ広告でも重要なポイントで、情報が整然としていないだけで人は読むのを諦めてしまいます。
見やすいというだけで情報の広まり方は早くなり、多くの人の目に留まるため、不動産売却では有利と言えるでしょう。
見た目が汚い・読み進めにくい・情報がまとめられていないなどの場合には、練り込まれた販売戦略があっても、今一度考えてみることをおすすめします。
不動産会社が想定する成約時期に不審な点はないか？
売却スケジュールが記載されるところでは、これから売却活動を進めて、どれくらいの時期までに売却できるか、成約時期を記載しています。
成約時期は不動産会社の実績からの予想ではありますが、確かな実績に支えられた根拠であれば、納得いく時期が明記されているはずです。
たとえば、成約時期が売り出しから1〜2年と予想するというような記載があった場合、適切とは言えません。
不動産売却では、平均して3〜4か月ほどで売買契約が成立しているため、それを越える、または極端に短い期間を記載する時点で不審です。
ここでもどのような根拠で算出したのかを確認し、万が一記載した成約時期で売却に至らなかった場合に、どのような販売戦略を考えているか聞いておくと良いでしょう。
なんの戦略もない状態では、売却活動が長引いてしまうだけなので、安心して不動産売却を任せることはできません。
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まとめ
不動産売却を安心して任せられる不動産会社を選ぶなら、担当者の態度から会社全体の雰囲気、過去の取引実績なども確認してみましょう。
不動産売却についてのご質問、不安や疑問点を解消したいなどのお問い合わせなども、お気軽にお申し付けください。
株式会社Ｈｏｍｅ Ｓｔｙｌｅ スタッフブログ編集部
京都市右京区西院に店舗を構え不動産仲介や不動産買取を行っている株式会社Home Styleです。京都市右京区・中京区を中心に京都全域の戸建、土地、マンション等の物件を多数ご紹介しています。今後も不動産や相続に関する記事を主にご提供します。
