不動産を売って多額の資金を手に入れたといった話を聞いたりしますが、それはすべての方に当てはまるものではありません。
なかには損失が出る場合もあり、さらにはそれが分かっていながらも売却せざるを得ないといったケースもあるわけです。
ではこうした損失が生じた場合に税金面で負担が軽減されるその特例や、確定申告の流れについて解説していきます。
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不動産売却での譲渡損失とは
不動産の売却においての譲渡損失とは、キャピタルロスとも呼ばれ、所有する物件を売った場合に発生する売却損を指し、反対に利益が出たものは譲渡益と言います。
所有する土地や建物などを売れば、そこに売買取引が生じ、手元に現金が入りますが、すべてのケースで利益が出るとは限りません。
たとえばその土地の購入価額よりも、売却価額が低い場合は赤字となり、また同等の価格で売れたとしても、費用などを差し引くと最終的に損失が生じるケースもあるわけです。
これを計算式として表せば、譲渡金額－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得となり、この譲渡所得がマイナスになった場合に譲渡損失となります。
この譲渡金額は売却価額を指し、売主が希望する売り出し価格から値引き交渉などを経て、最終的に売買契約が締結された金額です。
取得費とは、不動産の購入代金のほかにも建築費や税金、測量費など、その不動産を取得する際に要した費用を指し、不動産会社への仲介手数料も含まれます。
譲渡費用に関しては、その土地や建物を売るために生じた費用を言い、代表的なものとして仲介手数料、売主負担の印紙税、立退料や取り壊し費用があります。
この計算式で最終的に出た金額がプラスであれば譲渡益となり、この場合は課税対象となるため、そのケースに応じて確定申告をおこなわなければいけません。
確定申告はほかに収入があれば一緒におこないますが、譲渡益に関しては分離課税となるため、ほかの所得とは別に税金の計算をします。
ただ今回の譲渡損失のように利益がないケースは課税対象とはならず、確定申告や納税の必要はありませんが、あえて確定申告をするケースもあります。
損失が出た場合でも確定申告をする必要性ですが、ほかに譲渡益があればその利益と損益通算をおこなったうえで、課税対象額を減らせるといった効果があります。
またその年の1月1日の時点で、不動産の所有期間が5年を超え、なおかつその不動産を売却して損失が出た場合、税金の軽減措置が受けられる場合もあります。
つまり所有する物件を売り、利益が出た場合はもちろん確定申告をおこないますが、損失が生じても確定申告をおこなえば、節税効果が見込めるケースもあります。
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不動産売却で譲渡損失が出た場合に利用できる特例やその利用条件について
先述のように、不動産を売却しても利益どころか損失が出た場合には、ほかの所得と併せて申告すれば税金面での負担が軽くなり、これを損益通算と言います。
この損益通算とは、必要な条件を満たしていれば、その年のほかの所得と譲渡損失とを相殺できるといったもので、それでもマイナスが出た場合は繰越も可能です。
では、この損益通算に関しての繰越控除の特例についてみていきましょう。
この特例には2種類あり、「マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。
まずマイホームを買い替えた場合の特例は、以前所有していた住宅の売却による譲渡損失が発生した場合に損益通算できるといったものになります。
この特例の適用条件は、敷地面積が500㎡までの物件において、売却の年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている、親子や夫婦間など特別関係者への譲渡でないことがあります。
また、不動産を売却した前年の1月1日から翌年の12月31日までに床面積が50㎡以上の住宅を取得し、取得した翌年の12月31日までに入居、もしくは入居の見込みであることも条件となります。
さらに、新居宅を取得した年の12月31日において、新居宅について償却期間10年以上の住宅ローンを有する必要があります。
次に、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、買い替えをしない場合に適用されるものです。
適用条件はマイホームの買い替え特例同様、売却の年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている、親子や夫婦間など特別関係者への譲渡でないことがあります。
さらに譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償却期間10年以上の住宅ローンの残高があり、譲渡価額が住宅ローンの残高を下回っていることも条件となります。
以上が繰越控除の特例となりますが、この繰越控除は売却があった年の翌年から最長で3年にわたり利用できるもので、ぜひおこなっておきたい軽減措置です。
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不動産の売却で譲渡損失が発生した場合の確定申告の流れ
次に、不動産を売却したにも関わらず、譲渡損失が出た場合の確定申告の流れについてみていきましょう。
まず書類の準備があり、源泉徴収票、住民票、登記事項証明書が必要です。
登記事項証明書にはいくつかの種類がありますが、全部事項証明書を準備しておけば問題ありません。
次に売却する不動産の購入時及び売却時の売買契約書や建築請負契約書、登記費用や測量費、不動産会社へ支払った仲介手数料など、購入や売却にかかった諸費用の領収書なども用意する必要があります。
そしてマイホーム買い替えの特例であれば、その買い替えをおこなった事実を証明できる書類、新居宅の借入残高証明書を、マイホーム売却特例であれば同じく譲渡を証明する書類を準備してください。
この2つの特例のどちらであっても、住宅ローンの借入金に関しての残高証明書が必要となりますが、売買契約日前日のものが求められるため注意しましょう。
こうして必要書類が用意できたら、確定申告をおこないますが、その時期は毎年2月の中旬から始まり、3月の中旬頃までの1か月ほどの期間となります。
確定申告の方法としては、所轄の税務署に行って直接その書類を渡す方法と、その税務署へ郵送する方法、インターネット環境があればe-Taxでもおこなえます。
毎年、確定申告は込み合うため税務署とは別の広い会場を設けておこなっているところもありますが、自宅で提出できるe-Taxであれば混雑の心配がありません。
ただ注意点としては、e-Taxの利用には前年までに確定申告をおこなっていて、その手続きをしているのが条件となり、さらに電子証明書が必要となります。
この電子証明書として身近なものが、マイナンバーカードで、手元にない方は住んでいる地域の役所の窓口で申し込みをしてください。
こうして確定申告をおこなった結果、還付が受けられるケースであれば指定した金融機関の口座へ振り込まれるため、申告時に口座の提出をしてください。
このように確定申告をおこなえば、税制面での優遇措置が受けられますが、ただ損失が発生しているといった事実は変わっておらず、その点は理解しておく必要があります。
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まとめ
所有する不動産を売却しなければいけないとき、現在の市況では充分な譲渡益を出すのは難しいと考えなければいけません。
ただそこで譲渡損失が生じるのは仕方ないにせよ、それを放っておくのはもったいないです。
利用できる軽減措置は利用して、金銭的な負担を減らすためにも確定申告は忘れずにおこなってください。
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株式会社Ｈｏｍｅ Ｓｔｙｌｅ スタッフブログ編集部
京都市右京区西院に店舗を構え不動産仲介や不動産買取を行っている株式会社Home Styleです。京都市右京区・中京区を中心に京都全域の戸建、土地、マンション等の物件を多数ご紹介しています。今後も不動産や相続に関する記事を主にご提供します。
