住宅ローンの返済が思うようにいかず、マイホームの売却を考えている方は、その売却方法の1つとして任意売却を利用してはいかがでしょう。
そのなかでも単純売却はとくにメリットが多い方法であるため、ここではその単純売却とはどういったものなのかを、メリットや注意点なども併せて解説していきます。
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弊社へのお問い合わせはこちら任意売却とは？そのなかの1つである単純売却の概要について
マイホームを購入する際はほとんどの場合住宅ローンを契約し、月々の返済をしていくわけですが、まれにその返済が滞ってしまうケースがあります。
返済の遅延はその月にどうしても返済資金が捻出できなかったといったケースや、単に口座にお金を入れ忘れていたなど、その理由はさまざまです。
ただ金融機関とすれば、たとえ1日の遅延であっても支払いが滞ったといった事実には変わりがなく、その場合金融機関は債務者に対し遅延損害金の支払いを求めます。
もちろん遅延損害金を支払えば問題ありませんが、この支払いまでも滞ってくると、今度は期限の利益を損失と言った状態となり、残債の一括返済を請求されてしまうのです。
このとき、その返済にマイホームの売却代金を充てようとしても、売却価格が残債よりも低い場合は、売却できないのが一般的な取り決めとなっています。
また住宅ローンの契約時、抵当権と言ってマイホームを担保として提供しますが、その抵当権は住宅ローン完済時に抹消されるもので、返済期間は金融機関に抵当権があります。
抵当権が金融機関にあり、さらに売却しても住宅ローンが残る場合は、金融機関の承諾を得たうえで、マイホームの売却をして、さらに抵当権を外せる方法があるのです。
これを任意売却と言いますが、そこには6つのパターンがあるため、それぞれの概要についてみていきますが、まず1つめが買い戻しです。
これは一度売却しその買主から買い戻す方法となり、その間は賃貸借契約を結んで住み続けられるのが大きな特徴で、退職金などまとまったお金が入る予定の方に有効となります。
2つめは買取で、不動産会社などに買い取ってもらうわけですが、早く売却できるといったメリットがある一方で、売却価格が低くなってしまうデメリットもあります。
3つめが親子間売買で、親以外にも兄弟や親せきといった親族の間で売買をおこなう方法で、任意売却のなかでももっともストレスが少なく、安心できる方法でしょう。
4つめの方法は売却後賃貸で、これはリースバックとも呼ばれる買い戻しに似た方法で、売却後に賃貸借契約を結び賃借人として家賃を払いながらそこに住み続けられます。
5つめには抵当権抹消請求があり、任意売却は債権者の同意が必要ですが、この同意が得られない場合にこの方法がとられ、任意売却としては最終手段と言っても良いものです。
そして最後に単純売却があり、6つある任意売却のなかでもっともシンプルなもので、一般的な不動産売買と同じような売買方法を取ります。
つまり単純売却とは、売却する相手が不動産会社や企業などではなく、中古物件を探している個人の消費者であるといった売却方法です。
流れとしてはまず不動産売却を告知し、買い手が見つかったら次の住居へ引っ越しして、物件の引き渡し完了後に、売却代金の精算、住宅ローンの支払いとなります。
単純売却のメリットとはどういったものか
単純売却とは、任意売却でありながら一般的な不動産売買と同じような方法と言えるため、ほかの任意売却に比べ、売却額が高くなりやすいといったメリットを持ちます。
一括返済ができず不動産会社によって強制的に売却される競売と比べてみても、その売却額が1.5倍になったというケースもこの単純売却には珍しくはありません。
売却額が高くなると、売却後の債務の額が少なくなり、残債の返済負担も少なくなり、将来的なライフプランも立てやすくなるわけです。
そしてこの債務額が少なくなるといったメリットはなにも債権者だけではなく、お金を貸し出している金融機関側としてもメリットとなるものでしょう。
そのため任意売却としてこの単純売却は、金融機関の同意も得られやすいものと言え、債務者としてはなるべくこの方法で売却をすすめたいところです。
ただ逆にデメリットもあり、たとえば通常の売買方法と同じで売りやすい反面、いつ売れるか分からず、長期的に売却活動をおこなわなければいけないケースもあります。
また単純売却は売れたらそこを出ていかなければいけないといった、住み替えが前提となる売却方法であるため、あらかじめ新居探しや引っ越しの準備が必要となります。
こうした売却活動の長期化や引っ越しには相応の費用がかかるのは当然なのですが、出費と言う意味でデメリットと感じる方もいるようです。
単純売却での注意点とは
単純売却は任意売却のなかではもっとも高値で売れやすい売却方法ですが、利用する前に知っておきたい注意点もいくつかあるため、ここで見ていきましょう。
まずは余裕を持った売却期間を設定しておく必要があるというもので、新居や引っ越しの準備もその期間に幅を持たせて考えなければいけません。
次に、中古物件の売却には欠かせないのが内見で、買主が個人の消費者であるため、売主ではなく消費者としての視点で、室内全般を心地よい状態に保っておく必要があります。
そのため内見の日時が決まっているのなら、その日に合わせて掃除や整理整頓をしなければいけませんし、場合によってはハウスクリーニングが必要です。
部屋の印象を良くするためには、なるべくその部屋をすっきりさせるのがそのコツで、室内の片づけと同時に不用品の処分もおこないましょう。
また築年数が古い建物で、あちこちに傷や劣化が見られるのであれば、補修が必要ですし、ペットを飼っている場合は、とくににおいに注意してください。
ただ補修をせずに売却を考えているのなら、契約不適合責任として瑕疵部分を不動産会社や購入希望者に伝えなければ、後に賠償を求められる恐れがあります。
築古物件で高額での取引が期待できない場合に、リフォームを施して売却価格を上げるといったケースも見られますが、工事費と上乗せ分のバランスはとくに注意しましょう。
内見に来る方は、購入に積極的な方が多いため、少しでも悪い印象を与えるとほかの物件へと流れる可能性もあり、この内見はとくに重視してください。
この単純売却は住み替えが前提であるため、新居探しや引っ越しの費用がかかるといった点も注意すべきで、あらかじめその費用については計算しておくと良いでしょう。
新居となる引っ越し先についても、賃貸物件であれば家賃と収入とのバランス、新たに住宅ローンを組むのであればその返済プランを考えておく必要があります。
その新居探しでは、それまでのライフスタイルをなるべく維持できるような立地を選ぶといった注意点もあり、急激な環境の変化はなるべく避けるのが重要です。
たとえば、引っ越しにより勤務先が遠くなったり、子どもの学区が変わったりすると、それが大きなストレスとなってしまうため、なるべく無理のない範囲で選びましょう。
まとめ
住宅ローンが何らかの事情によりその契約が打ち切られ、せっかく購入したマイホームを手放さなければならないとき、単純売却であれば高く売れる可能性があります。
マイホームを売却するのは辛いですが、次へのステップとして前向きに捉え、新しい生活を楽しむ方向へ考え方を切り替えましょう。
株式会社Ｈｏｍｅ Ｓｔｙｌｅ スタッフブログ編集部
京都市右京区西院に店舗を構え不動産仲介や不動産買取を行っている株式会社Home Styleです。京都市右京区・中京区を中心に京都全域の戸建、土地、マンション等の物件を多数ご紹介しています。今後も不動産や相続に関する記事を主にご提供します。
