相続した不動産は、その相続人が多くなるほどその分割は分かりにくくなり、また所有し続けると固定資産税などの維持費もかかってきます。
そのため相続した財産を売却するケースも少なくはなく、現金化によって分割しやすくなりますが、新たに所得税の問題が出てきます。
ではそういった場合に節税できる取得費加算の特例の概要などについて解説していきましょう。
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弊社へのお問い合わせはこちら相続税が節税できる取得費加算の特例とは
相続した不動産の売却時に譲渡所得が発生するケースでは、その所得額が多くなるほど当然、そこにかかる所得税や住民税の負担が大きくなります。
譲渡所得があった場合、確定申告をおこなって所得税を納めますが、そのときの譲渡所得の計算は収入金額から財産の取得費を差し引いておこないます。
そこで知っておきたいのが取得費加算の特例で、概要としては相続した不動産を一定期間内に売却すれば、一定額を取得費として加算できるといったものになります。
つまりこの取得費加算の特例とは、取得費の額を増やすことで、その分の譲渡所得を減らし、結果的に支払う所得税の額も減らせるといったものなのです。
この特例は平成26年度に内容が変更されましたが、それ以前は相続した複数の不動産のうちの1つを売却した場合でも、ほかの不動産の相続税を取得費として加算できました。
しかし税制改正により、相続した不動産を売却した場合の譲渡所得税の計算で取得費として加算できるのは売却した不動産のみとなったのです。
この取得費加算の特例の利用には、まず相続や遺贈で財産を取得しているといった要件があり、この遺贈とは遺言書の指定で財産を無償で引き継ぐといった意味になります。
次に財産を取得した際、相続税を納めているといった要件があります。そのため、相続などで引き継いだ不動産を売却したとしても、相続税を納めていない場合は対象にはなりません。
そして3つめの要件としては、一定の期限内での売却が定められていて、これは相続税の申告期限の翌日から数えて3年以内に売却しなければいけないといったものです。
この相続税の申告期限は相続を開始したその翌日から10か月以内となっているため、取得費加算の特例を利用する場合は、相続開始の翌日から3年10か月以内となります。
この特例の目的の1つとして、相続税や所得税を短期間で納めるとその相続人に大きな税負担が強いられるため、その軽減策として設けられました。
ただ逆に相続した不動産を運用し長期的に利益を得る相続人も出てくると考えられ、それを防ぐために3年10か月といった一定の期間が定められているのです。
では、その取得費加算の特例を適用した場合の計算式について、順を追って見ていきますが、まずは取得費として、その財産にかかってくる相続税の相当額を加算します。
次に譲渡所得の計算ですが、これは売却額から経費を差し引いて計算するため、相続税額分が加算された取得費を経費として計算すれば、譲渡所得が減らせるわけです。
こうして算出された譲渡所得に定められた税額を掛けると、課せられる所得税額が出てきますが、ほとんどの場合、節税効果が期待できます。
相続税を取得費加算の特例に適用できないケースについて
譲渡所得の負担を軽くする際に利用できる取得費加算の特例ですが、適用できないケースもあるため、事前に知っておく必要があります。
まず被相続人と相続関係にあっても、その財産を相続ではなく贈与された場合は、原則的に取得費加算の特例は適用されないため注意が必要です。
ただし相続時精算課税＆3年以内加算制度を利用した場合は、取得費加算の特例が例外的に認められるため、利用できるかどうかを確認すると良いでしょう。
この相続時精算課税制度についてですが、この制度は上限2,500万円の生前贈与において、その課税を相続時まで先延ばしできるといったものになります。
たとえば父から子へ生前贈与がおこなわれた場合、そこで発生する贈与税の支払いがなくなりますが、父が亡くなったと同時に贈与された財産に相続税が課税されるものです。
つまり納税自体がなくなるわけではなく、あくまでも税金の支払いが先に延びるだけであるため、この制度自体節税効果があるものでもありません。
そして3年以内加算制度ですが、これは贈与されて3年以内にその贈与者が亡くなった場合、生前贈与がなくなり、贈与された財産は相続財産となるものです。
この相続時精算課税＆3年以内加算制度ともに、贈与分の財産も含めて相続財産としての総額が基礎控除額を上回った場合に、取得費加算の特例が適用できます。
また、たとえば夫が亡くなりその財産を妻が相続するといった夫婦間の相続については、この取得費加算の特例が適用できないケースがほとんどです。
その理由としては、夫婦間の相続ではその資産額が1億6,000万円まで相続税がかからないといった、配偶者の税額軽減の特例があるためです。
相続する財産がこの額に達する例は少なく、そのため妻に相続税が課税されるケースも少なくなり、夫婦間の相続で取得費加算の特例はほぼ関係ないと考えて良いでしょう。
相続税に関して取得費加算の特例と併用できる税制
取得費加算の特例は譲渡所得の額を減らして、所得税を節税するための制度ですが、実はこれと併用できる税制の特例が3つあるので1つずつ見ていきましょう。
まず1つめとして、居住用の財産を売却した場合の特例として3,000万円特別控除といったものがあり、譲渡所得から上限3,000万円までが控除できます。
基本的にはマイホームなどの居住用の財産であれば問題ありませんが、以下のようなケースであれば、認められない可能性があります。
●この特例の適用目的のみで入居した住居
●居住用の住居の工事期間中にだけ利用した住居や一時的な目的で入居した住居
●別荘やセカンドハウスなど自宅ではない居住用の住宅
2つめの特例は居住用財産の買換え特例で、居住期間が10年以上の住居を売却し、それ以上に高い住居を購入してそこに住み替えをおこなう場合に適用されるものです。
この税制は譲渡所得税の支払いが先送りできるといったもので、買換え時の納税資金が不足し、納税時期を先にずらしたい場合に効果的でしょう。
ただこの特例を利用するためには、2023年の12月31日までに売却し、その譲渡価格が1億円以下であるといった適用要件が設けられています。
また買換えの期間についても適用要件があり、前年の1月1日から売却した年の翌年の12月31日までにおこなうよう定められています。
併用できる特例の3つめは小規模宅地等の特例となり、これは売却した宅地のうち、一定の面積まで相続税の納税額が減額できるといったものです。
適用要件としては、相続した財産のなかで相続が始まる直前まで被相続人が居住用、または事業用として利用していた宅地を売却するケースとなります。
具体的には面積が330㎡までであれば、その譲渡価格が80%まで減額されるといったものですが、利用状況や適用される方などの条件は複雑です。
まとめ
相続に関しての心配事と言えば税金の問題があり、相続額が大きいほど所得税額が大きな負担となってきます。
取得費加算の特例で相続税は減額されませんが、所得税には節税効果があるため、相続人の金融資産は増えるわけです。
適用要件に当てはまるケースであれば、金融資産が残せるためぜひ利用したい特例と言えるでしょう。
株式会社Ｈｏｍｅ Ｓｔｙｌｅ スタッフブログ編集部
京都市右京区西院に店舗を構え不動産仲介や不動産買取を行っている株式会社Home Styleです。京都市右京区・中京区を中心に京都全域の戸建、土地、マンション等の物件を多数ご紹介しています。今後も不動産や相続に関する記事を主にご提供します。
