中古物件の引き渡しの際、エアコンや家具などの設備の問題があります。
売主としてはなるべく費用をかけたくないため、設備をそのままの状態で譲りたいのですが、その設備に不具合がある場合、買主との間にトラブルが起こるわけです。
ではそのトラブルを回避するための付帯設備表とはどういったものか、記載事項や注意点についても解説していきます。
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弊社へのお問い合わせはこちら不動産売却時に必要となる付帯設備表とは
付帯設備表とは中古物件の売買には必須となるもので、その不動産にどういった設備が設置されているか、またそれぞれの設備の状態を記した表を言います。
これを契約時に書面として取り交わしておくと、その物件の引き渡し後に起こった設備の故障や不具合に関してのトラブルを防げるわけです。
中古物件の売却には、キッチンやエアコンなどの設備が設置されたままの状態であるケースも珍しくはなく、なかには照明器具やカーテンまでもそのままという物件もあります。
ただ中古物件では、そこに設置された設備も中古の状態であるため、経年劣化を起こし、使用できない状態であったり、近々壊れそうなものがあったりします。
買主にはその事実を契約前に伝え、それを知ったうえで買い取ってもらう必要があり、その事実を隠したまま売ると売主はその補修費用や損害を負担しなければいけません。
これを契約不適合責任と言い、売主は買主に瑕疵の告知義務があり、それを怠った結果、物件に不具合があった際は、売主は買主に対しての瑕疵保証が発生するのです。
また売主が把握していない瑕疵があり、引き渡し後にその瑕疵が発覚した場合も、売主がその補修費用を負担したり、売却代金の減額に応じたりしなくてはいけません。
ほかにも引き払うときに、売主が設置してあった設備を撤去するケースがあり、買主としては内覧時にはあった設備が無くなっているため、クレームとなる可能性があります。
しかし付帯設備表にその設備が無と記載されていれば、売主は報告事項を守っているその根拠となるため、単に買主の見落としとして、売主はその責任を免れるわけです。
このように売主がその物件の設備に対しての瑕疵や瑕疵となる可能性などを買主に伝え、契約不適合責任を免れるために作成するものが付帯設備表なのです。
この付帯設備表は売主が作って終わりというものではなく、必ず買主とともに現場でその表と実際の設備とを照らし合わせて、各設備の点検と確認をおこなってください。
一方で住宅そのものの状態を表す物件状況確認書といったものもあり、雨漏りや増改築の履歴などの情報を記載し、こちらも買主との共有・確認が必要です。
不動産売却時に必要な付帯設備表の記載事項とは
実際に付帯設備表の作成に取り掛かるとき、何を記載すれば良いのかといった点についてですが、実はとくに設けられている規定はないのです。
そのため公益社団法人全日本不動産協会や一般社団法人全国住宅産業協会といった不動産流通業界の団体が提供している書式を参考にして作成しましょう。
ただこの2つの団体による記載事項にはところどころ違う点がありますが、全体的には必要な範囲をとらえているため、主要設備とその他の設備に分けて以下にまとめていきます。
●給湯関係
●水まわり関係
●空調関係
それぞれの項目においてさまざまな設備を挙げてその状態を記載してください。
給湯関係としては、給湯器や旧式のガス風呂釜についているバランス釜、太陽熱温水器や湯沸かし器などがあり、これらはとくにトラブルにつながりやすいものと言えます。
つまりこれらの設備に関しては、設置年や使用年数とともに可能な限りその状態についての詳細な記述が必要で、取扱説明書や保証書があれば一緒に渡すと良いでしょう。
水まわり関係にはキッチン設備や浴室設備のほかにも洗面やトイレ、洗濯機用の防水パンも含まれ、こちらについても使用年数やどういった状態であるのかを記載します。
このとき洗面台やトイレにひび割れなどがあれば必ず書き入れ、またほかの設備に関しても不具合があれば、どういった使用状況のときにそれが起こるのかも記載しましょう。
空調関係ではエアコンなどの冷暖房機や冷房のみの冷房機、暖房のみの暖房機を始めとして、床下暖房から換気扇、24時間換気システムまで含まれます。
これらの設備も動作確認をおこない、不備や不具合の確認とともにいつ設置して何年使用したのか、また熱源が電気なのかガスなのかなどについて明記しておきましょう。
次にその他の設備として照明関係では屋内外の照明器具、収納関係では食器棚や靴箱、床下収納、そして網戸やふすまといった建具関係などがあります。
照明関係ではそれを残すのか撤去するのかといった点も記載し、収納関係では動かせるものは撤去が必要となり、建具に関してはどの部屋に何枚あるのかまでも記してください。
またこういった設備のなかに特定保守製品と呼ばれるものがあり、付帯設備表の作成と買主への説明にとくに注意が必要なものとなります。
この特定保守製品とは、所有者による保守が難しいうえ、経年劣化により火災や死亡事故などの重大な事故が起こるおそれがある製品のことです。
これらの製品は2009年に施行された改正消費生活用製品安全法では7品目・9製品でしたが、2021年には石油給湯器と石油ふろがまの2製品に絞られています。
この特定保守製品は所有者登録をすると、メーカーや輸入業者による点検が受けられるシステムになっているため、設置している場合は買主にその旨を伝えてください。
不動産売却に必要な付帯設備表作成の際の注意点
付帯設備表は売却後に、事前の話と違うといったトラブルを防ぐのを目的に作るものであるため、その設備に関して詳細で正確な情報を記入しなければいけません。
ただそこに長年暮らしているとちょっとした不具合に慣れてしまっていて、客観的な評価ができず、買主側の認識とズレが生じる恐れがあります。
たとえばたてつけが悪くなったふすまの場合、売主であればその開け方のコツを知っているため、不具合がないと思い込んでしまうわけです。
これが1つめの注意点で、売主の慣れにより気付かない不具合があるため、必ず不動産会社の担当者とともに動作確認をおこなってください。
2つめの注意点としては、付帯設備の撤去についてですが、残置物は原則としてすべて撤去しなければならず、もし置いていきたいものがあれば買主と相談すると良いでしょう。
具体例を挙げると、エアコンやテレビといった家電リサイクル料が必要なものや、家具やウッドデッキ、物置など大型で撤去に手間がかかるものなどがあります。
3つめの注意点ですが、付帯設備は大切な使い方をしても経年劣化が起こるもので、売主としてはきれいな状態に見えても、買主にはそう見えないものもあるわけです。
若干の色あせや傷、不具合、性能の低下などはある程度使用すれば必ず発生するため、付帯設備表には経年劣化がある旨を必ず書き入れてください。
注意点の最後として保証の問題があり、中古物件の売買契約においてはその付帯設備に一定期間の保証をつけるのが一般的となっています。
引き渡し後に付帯設備表と違う点があり、なおかつその保証期間内である場合、売主が補償しなければならず、その保証期間は通常1週間です。
まとめ
中古物件の不動産売却はトラブルが起きやすいため、付帯設備表を必ず使用し、その内容についてはできるだけ詳細に記入しましょう。
そしてもちろん買主とは誤解や勘違いのないようしっかりとコミュニケーションを取り、互いに気持ちの良い取引を心がけてください。
株式会社Ｈｏｍｅ Ｓｔｙｌｅ スタッフブログ編集部
京都市右京区西院に店舗を構え不動産仲介や不動産買取を行っている株式会社Home Styleです。京都市右京区・中京区を中心に京都全域の戸建、土地、マンション等の物件を多数ご紹介しています。今後も不動産や相続に関する記事を主にご提供します。
