不動産売却をするとき、入札方式による取引方法があります。
一般的な取引と流れが異なる点があり、メリットも複数あります。
しかしこの方式は、取引する状況や不動産の状態などによって、向き不向きが出る売却方法です。
そこで、入札方式とはどのような方式で、どのようなメリットがあるのかなどについても解説します。
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弊社へのお問い合わせはこちら入札方式による不動産売却とは？
入札方式による不動産の売却とは、売り出す物件に対して複数の買取希望者が申し出て、もっとも高い値段で入札した方に売る方式です。
一般の不動産売却の方法とは違い、入札にもいくつか種類があります。
一般の不動産の取引とはどのように違い、どのような種類があるのかについて解説します。
一般的な不動産売却と入札方式の違い
入札方式と違うポイントは大きく分けて2つあります。
1つ目は、価格設定の仕方です。
一般の取引では相対方式と呼ばれ、売りに出した価格に対して買取をする方が現れれば取引となります。
買取希望者がいない状態のときは、売主の希望価格を下げる必要があります。
人気があった場合には、買い手が早く付きやすく、売り出す価格を上げられる可能性があるのです。
買い手側は、売主の希望価格よりも高い金額で契約しようとする方は極めて珍しいため、価格設定について精査が大切になります。
一方、入札は売主の希望価格よりも高値で落札される場合がある方法です。
売りに出した物件の場所や状態など、需要が高い物件や土地であるほど買取者の数が増える可能性が高まります。
売主の希望価格よりも高値が付くこともあれば、思惑に反する結果になる状況も起こり得ます。
始めの価格設定の付け方によっても影響するので、相対方式同様にしっかりと検討しなければいけないでしょう。
2つ目が、買主の決定方法です。
相対方式は、買取を名乗り出たタイミングが早い方から交渉がスタートです。
売主の希望価格や条件に合意すれば契約となりますが、折り合わなければ買取希望者を待ちます。
入札での買主の決定は、売主希望価格を提示して入札をしていき、その中で最高価格をつけた落札者と契約の話し合いをし、問題なければ締結していきます。
落札する価格によって売主が任意で決められるため、納得いかなければ話し合いをしないで断ることも可能です。
不動産売却における入札方式の種類
入札方式には大きく分けて一般競争入札と指名競争入札の2種類があります。
一般競争入札は、入札の参加資格に関して一般公衆に告知し、不特定多数の入札希望者を収集する方法です。
入札希望者の中から、高値などもっとも良い条件を提示した相手が落札者になり得ます。
参加資格を明示するため、公平性が高いとされている種類です。
次に指名競争入札は、一定の参加資格の条件を満たしていないと入札に参加できない方法です。
一般競争入札と同様、もっとも良い条件を提示した相手が落札者になり得ますが、不特定多数ではないため入札参加者が絞られます。
参加者を絞りたいか不特定多数で入札者を収集するのか、タイプが分かれるでしょう。
入札方式による不動産売却のメリット・デメリットとは？
一般の不動産売却ではなく、入札方式で取引をおこな行うのは複数のメリットがあります。
ですが、注意すべきデメリットもあるため、向き不向きであるか考える必要があるでしょう。
どのようなメリットやデメリットがあるのかについて解説します。
入札方式による不動産売却のメリット
入札方式での取引の魅力の1つが、高額で落札されるケースがある点です。
価格設定も考えなければいけませんが、需要の高さ次第で買取希望者が多く出やすいです。
求める方が多いほど競い合いが始まるため、提示した価格より高額になる可能性が高まります。
次に、契約相手は個人よりも不動産会社となるケースが増えており、売買契約が成立する確率が高いです。
売買契約で個人が買主であるとき、住宅ローンを希望する方が多くいますが、ローン審査で落ちる場合があります。
ローン審査によって契約できないリスクがある個人よりも、買主が法人であればローン審査で契約破綻にはならず、売買契約が成立しやすいでしょう。
入札で売買をしていくと、複数の買取希望者を多く募集しやすいので短期間で交渉を進めて売買契約を成立させやすくなります。
入札方式による不動産売却のデメリット
入札方式で取引をするデメリットは、入札状況によって売却価格が相場よりも低くなる恐れがある点です。
買主の競り合いによって高額で売却できれば良いですが、入札参加者が少なければ、提示価格よりも低くなる可能性が高まります。
価格設定や入札参加者を募る条件が厳しいほど買取希望者が少なくなりやすいため、相場に適した価格を考えることが必要です。
この方式には、必ずしも売れる訳ではない問題点があります。
入札希望者を募っても買取希望者が1人も集まらなければ、取引自体できません。
早く売却を考えているならば、専門の企業に相談して方針を決定する必要が出てくるでしょう。
入札方式による不動産売却の流れとは？
一般の不動産売却とでは、取引の流れが異なるポイントがあります。
入札方式による売買契約の流れについて確認していきましょう。
入札方式による不動産売却の流れ①：不動産の査定と相場の確認
物件や土地など、売り出す価値がいくらなのか、査定や相場による確認が求められます。
基本的には専門企業に相談をして査定や相場の確認をおこない、適正な売出価格を設定していきます。
入札方式による不動産売却の流れ②：仲介代理人をしている不動産会社に依頼
不動産会社で入札の仲介代理人をしているところに依頼をするため、対応が可能な不動産会社を探す必要があります。
仲介代理人をしている会社は数多くあるので、信頼できる相手を選定していくことが大切です。
信頼する相手を探すには、1つだけではなく複数の会社と比較して判断していくことです。
入札方式による不動産売却の流れ③：仲介代理人の不動産会社と媒介契約を結ぶ
相手が決まった際、媒介契約の締結をしていきますが、契約内容の確認を怠らないようにします。
契約内容の確認不足で想定しなかったトラブルが発生する恐れがあります。
媒介契約を締結するときまで、書類の確認や不明点の解消をすると良いでしょう。
入札方式による不動産売却の流れ④：入札の方針と入札希望者の募集
入札方式には種類が大きく2つあるため、媒介契約した会社と相場など相談したうえで方針を定めて募集することが重要になります。
価格設定が高すぎてしまったり、条件が厳しすぎるなど入札参加者が少なくなる要素が多いと相場よりも低くなる可能性が高まります。
入札者が現れないと取引ができなくなるため、しっかりと方針について考えなければいけません。
入札方式による不動産売却の流れ⑤：落札者との売買契約の締結
落札者が現れたときには、売買契約の締結に向けて交渉をしていきます。
高額で落札した方がいても、話し合いの中で折りが合わないこともあります。
交渉でお互いが気になる点について話し合わないとトラブルの原因になる恐れがあるでしょう。
売買契約の締結を問題なく成立させるためには、お互いが納得できるように交渉が大切です。
入札方式による不動産売却の流れ⑥：入札金額の入金と不動産の引き渡し
売買契約の締結後の入金と不動産の引き渡しが完了して、取引が成立します。
入金や引き渡しで問題になると、賠償請求や取引解消など買売主にとってデメリットになりかねません。
最後まで契約通り取引を進められるように、準備や確認をしていきましょう。
まとめ
入札方式による不動産売却は、多くの入札参加者が競い合うことで売主の売却希望額よりも高額になる可能性が高くなります。
契約相手によっては、短期間で契約成立になるメリットがある反面、入札参加者がいなければ売却ができないデメリットもあります。
価格設定や提示する条件で入札参加者の増加に影響するため、しっかりと方針を定めましょう。
株式会社Ｈｏｍｅ Ｓｔｙｌｅ スタッフブログ編集部
京都市右京区西院に店舗を構え不動産仲介や不動産買取を行っている株式会社Home Styleです。京都市右京区・中京区を中心に京都全域の戸建、土地、マンション等の物件を多数ご紹介しています。今後も不動産や相続に関する記事を主にご提供します。
