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病死のあった家は事故物件となるのか?告知義務や価格への影響などを解説

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病死のあった家は事故物件となるのか?告知義務や価格への影響などを解説

カテゴリ:不動産について

病死のあった家は事故物件となるのか?告知義務や価格への影響などを解説

家族が病死した家の売却を検討している方としては、その家が事故物件として見られるのではないかという不安がつきまとうことでしょう。
事故物件とみなされた場合、売却価格への影響は避けられないうえ、売却自体も困難な状況に陥ることも考えられます。
ではどういった物件が事故物件となるのか、どういったケースであれば告知義務が発生するのかなどについて解説していきます。


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病死のあった家は事故物件としての告知義務があるのか?

病死のあった家は事故物件としての告知義務があるのか?

人は多くの場合、病院のベッドのうえでその生涯の最期を迎えますが、老衰による自然死や家のなかでの突然の発作などにより、自宅で息を引き取ることもあります。
一方で自ら命を絶つ方や、孤独死、不幸にも事件に巻き込まれて自宅で亡くなるといったケースもあり、この場合は売却の際にいわゆる事故物件の扱いとなることがあります。
事故物件では不動産会社や買主に対してそこで何がおこったのかを伝える告知義務が発生しますが、自然死や病死のケースも同じように告知義務があるのでしょうか。
結論から言うと、自然死や病死はほぼ事件性のないものと認められるため、基本的には事故物件となることはなく、告知義務もありません。
ただ自然死や病死の場合であっても、亡くなったときの状況によっては、事故物件とみなされることもあり、一概に大丈夫だとは言えないのが実情です。
ではどういった状況であれば問題になるのかというと、買主が住むときに嫌悪感を抱くかどうか、といったことが関係します。
こういった嫌な気持ちにさせる状態のことを心理的瑕疵と言い、たとえば隣にゴミ屋敷があったり、町内に暴力団の事務所があったりするのもこれに当たります。
つまり心理的瑕疵は購入予定者の主観にゆだねる部分が大きく、そのため判断基準としてはあいまいで、売主としてはどこからが心理的瑕疵に当たるのかわかりにくいものでした。
そこで国都交通省は2021年に宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインを公示して、心理的瑕疵の判断基準を明確にしたのです。
これにより自然死や病死、自宅の階段での転落事故や入浴中の転倒事故、また食事中の誤嚥などが原因での死亡については事故物件に該当しないとされたのです。
ただ自然死や病死であっても発見までに時間がかかってしまい、ニュースで取り上げられた場合は、孤独死として扱われることもあり、告知義務が発生する可能性もあります。
その時間についてはガイドラインに明確に記されていませんが、売主としては売却後のトラブルのことを考え、あらかじめ不動産会社に伝えておくことをおすすめします。

病死があった事故物件の売却価格への影響は

病死があった事故物件の売却価格への影響は

家のなかでの病死については一般的には心理的瑕疵もなく、事故物件とはみなされないため、売却時の価格への影響はほぼないと考えられます。
ただその病死であってもガイドラインに記されたような心理的瑕疵があれば、相場価格での取引が期待できないということになります。
たとえば病気で亡くなりそのまま長期間、誰にも気付かれずにいたことで壁や床に汚れや腐敗臭がしみついていたり、血痕が残っていたりする場合は事故物件となることもあるのです。
また、たとえそれが早期の発見で汚れや腐敗臭がない物件であっても、テレビなどのニュースに取り上げられると、一般的なイメージは悪くなり売却価格へ影響が出ることもあります。
こうした物件は相場価格からどれほど下がるのかということですが、これも明確な判断基準があるわけではなく、目安としては1~3割程度の減額とみれば良いでしょう。
たとえば孤独死が近所に広く知られているケースでは1~2割、ニュースで報道され多くの方に知られたケースでは2~3割ほど下がる傾向にあります。
そしてこれが明らかな事故物件である場合は、この割合には収まらず、汚れや腐敗臭があるなどその痕跡が確認できる物件においては3~5割ほど下がるとみてください。
こういった物件は所有者としてはなるべく早く売りたいものですが、相場価格から離れすぎていると、最終的に大きな損失が出ることもあるわけです。
そういったリスクを減らし、なるべく相場に近い価格で売却するために、まずはハウスクリーニングをする、という方法があります。
ただ状態が劣悪な場合はハウスクリーニングでは追い付かないため、できるのであればリフォームをして、新しい状態で売りに出すほうが良いでしょう。
それ以外の方法としては、世間に広く知られたその風評がおさまってから売るというものもあり、ただこの場合はそれなりの期間を要してしまうため、維持費がかかってしまいます。
どちらの方法にしても、所有者ひとりで悩まず、不動産会社などその道のプロに相談することで適切な対処方法が見つかりやすくなります。

病死のあった事故物件を売却する際の注意点について

病死のあった事故物件を売却する際の注意点について

病死のあった家を売却する際の注意点として、もっとも気を付けなければいけないものは、その事実を隠さないということで、必ず不動産会社に報告してください。
たとえそれがすぐに発見され病院に搬送されたような通常の病死であっても、買主があとから知るよりは事前に伝えておくほうがトラブルを防げます。
また購入希望者がその家を内見した際に、近隣の住民から病死について聞かされた場合、売主に対しての不信感が湧いてくることも考えられます。
不動産の売買はその額が大きく、売主と買主の信頼関係が重要となってくるため、ささいなことでも包み隠さず伝えておきましょう。
発見が遅れた孤独死や事件性のある物件においては、事故物件としての告知義務が発生するわけですが、室内をそのままの状態にしておくのはおすすめできません。
ハウスクリーニングで処理できない状態であれば、特殊清掃という方法があり、腐敗などによる汚れやにおいの除去に特化したクリーニングとして知られています。
ただこの特殊清掃で汚れやにおいが無くなったとしても、購入希望者としては嫌な感じを拭い去ることはできず、売却は難しい状態であると言わざるを得ません。
事故物件の売却は理想を言えば、リフォームをして心理的瑕疵をなるべく小さくするということに尽き、売主としてはそこに費用をつぎ込むことになります。
リフォームをしなければ買い手が現れず、したとしてもその費用分を上乗せするため、売却価格が高くなり、こちらも買主が見つかりにくくなる恐れが出てきます。
このようにさまざまなリスクを持つ事故物件ですが、こうした訳ありの物件の買取に強い不動産会社もあり、売却が困難な場合は相談してみるのも良いでしょう。
また告知義務に関しての注意点ですが、売買契約においては事故があったときからいくら期間が経過したとしても告知義務がなくなることはなく、必ず報告してください。
では最後にどういった内容を告知するのかについてご紹介しますが、まずは発生した時期と場所、そして死因と特殊清掃の有無などとなります。
この際口頭だけの告知ではなく書面に起こして双方が確認することも重要で、また遺族や故人に対しての配慮も忘れてはいけません。

まとめ

病死はほとんどの場合事故物件とはなりませんが、購入希望者のなかにはそれを気にする方もいるわけです。
後々のトラブルを防ぐためにもそこで何があったのかということを、不動産会社に伝えておくことが、売却の際の重要なポイントと言えるでしょう。

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株式会社Home Style スタッフブログ編集部

京都市右京区西院に店舗を構え不動産仲介や不動産買取を行っている株式会社Home Styleです。京都市右京区・中京区を中心に京都全域の戸建、土地、マンション等の物件を多数ご紹介しています。今後も不動産や相続に関する記事を主にご提供します。

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