不動産売却時にはとても大きなお金の動きがありますが、消費税はどう扱われるのでしょうか。
実は、不動産売却における消費税は課税されるケースと非課税となるケースに分かれています。
一体どのように分類されているのでしょうか。
この記事では、気になる不動産売却時の消費税の扱いと注意点についてご紹介します。
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まず初めに、消費税は「日本国内で事業によって得る利益」に対して課税されるものです。
対価を得ておこなうものに対して発生する税金であるため、会社員などの方からすると、馴染みのある税金ではあるものの高額を支払うイメージはないかもしれません。
しかし、たとえば家賃収入などで「前々年の課税売上金額が1,000万円を超過している」という場合は消費税が課される対象になります。
このような例外もあるため、会社員の方も注意点として覚えておきましょう。
また、不動産売却時では消費税が課税されるケースもあります。
●仲介手数料
●一括繰り上げ返済手数料
●司法書士報酬
上記の費用にはなぜ消費税がかかるのでしょうか。
不動産売却時消費税が課税されるケース①仲介手数料
不動産売却では、仲介を依頼して売却活動を進めていくケースが多いです。
売買契約が成立し、成功報酬として支払う「仲介手数料」に消費税が課税されます。
「仲介手数料に消費税が課税されると、負担金額が大きくなるのでは」と不安に思う方は、上限額を算出する計算式を把握しておくとだいたいの価格が計算できます。
売却金額が200万円以下の場合は「売却金額×5%」、400万円以下の場合は「売却金額×4%」、400万円超えの場合は「売却金額×3%」で仲介手数料の上限額を算出可能です。
さらに、算出された数値に消費税が加算されることを覚えておきましょう。
不動産売却時に消費税が課税されるケース②一括返済手数料
不動産売却における「一括返済手数料」とは、住宅ローンなどの残債を一括で返済する際に発生する手数料のことです。
売却時点でまだローンが残っていると、不動産の売却をおこなうことができません。
そのため、自己資金で残債を一括返済する必要があるのですが、一括返済手数料には消費税が課税されます。
この一括返済手数料は、融資する金融機関によって異なりますが、固定金利の住宅ローンの場合は3〜5万円、その他のローンの場合は3,000〜5,000円程度が目安です。
不動産売却時に消費税が課税されるケース③司法書士報酬
「司法書士報酬」という言葉に耳馴染みがない方が多いかもしれませんが、不動産売却時には欠かせない費用です。
不動産売却時におこなう「所有権移転登記」「抵当権抹消登記」などの手続きは司法書士に依頼することが一般的で、このときに支払う司法書士報酬に消費税が課税されます。
司法書士報酬の金額は同一ではなく、依頼する司法書士によって変動します。
消費税を加えた金額が5,500〜22,000円程度を目安として考えましょう。
不動産売却時における消費税が「非課税」になるケース
不動産売却時に動くお金のなかでも、非課税となる項目についてご紹介します。
不動産売却時に消費税が非課税となるケース①土地
土地の売却や貸付は、国税庁によって「非課税となる取引」に定められています。
土地は消費される性質を持たないため、消費税が課税になりません。
そのため、土地のみの売却では消費税はいっさい課税されません。
注意点として、土地をパーキングエリアなどとして活用している場合は「設備」として評価され、課税対象になることも覚えておきましょう。
不動産売却時に消費税が非課税となるケース②個人居住用の建物
建物は消費税の課税対象ですが、個人の居住物件を事業目的とせずに売却するケースは非課税となります。
「事業を目的としない」とは、引っ越しのために売却する場合や、別荘が不要になって売却する場合のことです。
一方、投資用に売却するマンションなどは事業の一環として認められるため、前々年の課税売上金額が1,000万円を超えている場合は消費税が課税されます。
不動産売却時に消費税が非課税となるケース③その他税金
不動産売却時には、不動産譲渡所得税、登記免許税、印紙税など複数の税金が発生します。
たくさんの税金が出てくるため、消費税が課税されるものと非課税になるものの区別がつきにくいですが、これらの税金に消費税はかかりません。
そもそも、これら自体が「税金」であって、2重に課税されることはないからです。
不動産売却に消費税が非課税となるケース④庭木・石垣など
不動産売却のときに土地は非課税であるとお伝えしましたが、土地に生えている木々や設置された石垣も、同様に非課税です。
庭にある木や石垣などは土地と一体化している定着物として扱われるため、一緒に引き渡す場合は課税されません。
しかし、土地に埋没された車庫などは、設備として扱われるため課税されます。
不動産売却時の消費税に関する注意点
ここまで不動産売却時の消費税の課税・非課税のケースについてご紹介してきましたが、3つの注意点があります。
注意点をきちんと理解してから不動産売却を進めていきましょう。
不動産売却時の消費税に関する注意点①不動産価格
不動産売却時の大きな注意点は、不動産価格は消費税を含めた金額（税込価格）で表記する必要があるということです。
「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」によって定められています。
土地の売却時は非課税で表記され、建物の売却時は消費税が含まれた表記になるなど、少し複雑になっているため注意が必要です。
また、ここで「仲介手数料」の金額に不安を感じた方もいるのではないでしょうか。
「売却金額×3~5%」として計算されるため、不動産価格で計算すると金額が膨らむのではないかと考えてしまいます。
不動産価格は消費税を含めた金額ですが、仲介手数料の計算は税抜価格から計算されるため金額が大きくなることはありません。
不動産売却時の消費税に関する注意点②消費税率
不動産売却時の消費税は引渡し時点の税率が適用されることも注意点のひとつです。
消費税率が改正されるタイミングで売却する際は、改正される日の前が良いのか、後が良いのか判断を誤らないように気をつけましょう。
日用品などと違い不動産売却は大きなお金が動くため、税率の変化によって課税される消費税額も大きく変わります。
さまざまな費用が発生する不動産売却は、消費税を含め税金はなるべく安く済ませるに越したことはありません。
消費税率が適用されるのは「引渡し日」であることを、きちんと覚えておきましょう。
不動産売却時の消費税に関する注意点③課税事業者
最後に、不動産売却時の消費税の課税対象者として認められるケースをご紹介します。
●前々年の課税売上金額が1,000万円を超える
●前年の特定期間（1月1日〜6月30日）の課税売上金額が1,000万円を超える
上記に当てはまる場合、法人だけでなく個人事業主の場合も課税対象になります。
個人事業主とは、開業届を税務署に提出し、法人としてではなく個人で事業を営んでいる方を指します。
また、上記に該当しない個人事業主であっても、自ら「消費税課税事業者選択届出手続」を提出している方も消費税が課税される対象です。
「個人事業主だから消費税は非課税でしょ？」と思われがちですが、課税事業者に該当されます。
誤った認識をしないように気をつけましょう。
まとめ
不動産売却時の消費税には、課税されるケースと非課税となるケースがあります。
消費税の扱いにはいくつか注意点があるため、きちんと理解しておくと安心です。
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