ここ数年、日本では空き家の数が増えており、社会全体の問題として日頃からニュースで取り上げられることが多くなってきました。
空き家を所有している方は、定期的に管理や修繕をおこなうとなるとコストがかかってしまい放置されているのが現状一番多いようです。
今回は空き家を放置することによって生じるデメリットや売却する方法についてご紹介します。
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所有する空き家を放置し続けていると、たくさんのデメリットが発生してしまう可能性が大きいです。
固定資産税が発生したり、資産価値が低下してしまったりといったデメリットも出てきます。
空き家を放置するデメリット①：老朽化が進む
家屋は、換気をおこなわないと湿気が溜まりやすくなってカビの増殖や木の腐食がひどくなってしまうなどの問題が起きます。
また、シロアリが大繁殖してしまうなど害虫の発生により近隣の住民にも迷惑をかけるケースも考えられます。
さらに、雨漏りが発生した際には床の腐食なども考えられるため老朽化が加速します。
そうした老朽化が進むことによって、家屋の倒壊の恐れがある場合は「空家等対策特別措置法」という法律に基づき「特定空家」に認定されてしまう可能性もあります。
税金の優遇は一切受けることができなくなり、罰則を受ける場合もあるので注意しましょう。
空き家を放置するデメリット②：資産価値が低下する
資産価値とは、「建物の価値」と「土地の価値」のことをいいます。
資産価値は、年を重ねるごとに低下していきますが、実際に物件に住む方がいないと部屋の換気や修繕、掃除などがおこなわれないために急速に老朽化が進んでしまいます。
老朽化が進むことにより物件の資産価値は大幅に下がります。
それにより、相場よりも安い価格で売却することになったり、解体することになる可能性もあります。
一度でも人が住まない状態が続いてしまった物件は、大規模な修繕をしない限り元の状態に戻すことは難しいでしょう。
定期的に管理をし、修繕をおこなっていれば、放置しておくよりも資産価値は下がりにくくなります。
空き家を放置するデメリット③：近隣住民とのトラブル
家屋を何年も放置しておくと、周辺で暮らしている近隣住民の方にも悪影響が出てしまいます。
草木が伸び隣の敷地に入る、景観が悪くなり生活に支障を与える、害獣が住み着く、不法投棄により異臭が発生する、台風や災害により倒壊する、放火の現場となるなどの問題があります。
犯罪の危険性が高まったり、ご近所さんからのクレーム・裁判に発展するケースもあります。
トラブルを招かないためにも管理することが大切です。
空き家にはどんな税金がかかる？
空き家を所有していると、多くの税金を支払う義務が発生します。
空き家にかかる税金①：相続税と登録免許税
相続により、家屋や土地などの不動産を承継する際、相続税の課税対象となります。
相続税は、3000万円＋600万円×法廷相続人の人数の基礎控除額を超える場合に納税が発生します。
また、不動産を相続する際には、名義変更のために相続登記をおこなう必要があり、登録免許税を納める必要があります。
相続登記の際の登録免許税は、不動産の固定資産税評価額×0.4%で計算します。
不動産の固定資産税評価額が3000万円の不動産の場合、3000万円×0.4%=12万円の登録免許税が課税という形になります。
また、遺言により相続人以外の人物が不動産を取得した際には、登録免許税の税率は2.0%となります。
空き家にかかる税金②：所得税と住民税
空き家を売却した際に、譲渡所得を計算する必要があります。
譲渡所得の計算方法は、「譲渡収入−（取得費＋譲渡費用）」となっていて、この算出された譲渡所得に対し、取得税や住民税が課税される仕組みになっています。
また、売却した際に算出した譲渡所得から最大で3000万円を控除できる「空き家の譲渡所得の3000万円特別控除」の特例が設けられてます。
特例適用には条件があります。
昭和56年5月31日以前に建築されている、相続開始直前において被相続人以外に居住していないことです。
さらに相続開始日から3年経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること、令和5年12月31日までに譲渡することが条件となります。
空き家にかかる税金③：固定資産税と都市計画税
空き家を所有し続けていると、固定資産税や都市計画税を毎年納めることになります。
固定資産税は、個人や法人に毎年1月1日時点での不動産所有者に対し課せられる税金で、すべての土地や家屋が対象です。
都市計画税は、都市計画法による市街化区域内で所在をもつ家屋と土地が納税の対象です。
固定資産税の優遇措置と特定空家について
固定資産税には、土地に建物が建っているというだけで税額が最大6分の1になるという優遇措置が存在します。
しかし、日本全国に空き家が増えている現状から国は、平成27年「空家等対策特別措置法」を定めています。
法令に基づき、倒壊の恐れがある家、衛生的に悪影響が及ぶ恐れがある家、管理されず景観を損ねている家、周辺の生活環境に悪影響を及ぼす場合「特定空家」に認定されます。
「特定空家」に認定された場合は、税金が高くなる可能性があります。
改善が認められると認定の対象から外れますが、改善が認められなかった場合は固定資産税が6分の1になる優遇措置は適用外となります。
空き家の売却方法とそのメリットとは？
空き家を売却するにあたって「古家付き土地」で売却する方法と「更地」として売却する方法があります。
古家付き土地とは、古い家屋が建った状態の土地のことをいいます。
売却の際の広告には、上物付き土地や廃屋付き土地などと表記されることもあります。
築年数20年以上の家屋の建物価値はゼロとみなされることが多いため、土地を探している方に向けてあくまで土地のみの価格として売り出します。
更地とは、家屋が何も建っていない状態の土地で、借地権などはついていない状態のことをさします。
新しく購入した方がすぐにでも建物を建てられる土地のことです。
空き家を古家付き土地で売却するメリット
古家付き土地で売却する場合、解体費用がかからないため、売却価格を低価格で提供することができます。
また、土地に建物が乗っている場合は固定資産税の優遇措置が適用されるため、税額を最大6分の1まで減額することができます。
買主が住宅ローンを利用できるのも大きなメリットです。
古家付きの土地は低金利の住宅ローンの融資対象となるので、買主の資金繰りにとても有利な条件になります。
さらに、契約不適合責任は免責にできる点もメリットです。
契約不適合責任とは、買主が購入した不動産に害虫被害で柱が腐っているなどの目に見えない欠陥があった際に、その修繕費用を求められたり、解約や損害賠償請求されることをいいます。
古家付き土地は土地のみの価格で売り出します。
そのため古家においては、契約不適合責任が免除されるケースが非常に多いです。
契約に関して、建物について一切の責任を負わないものとする契約不適合責任免責を明記することを必ず確認しましょう。
空き家を更地にして売却するメリット
売却する前に建物の解体を済ませ、更地にしておくことで購入を考えている買主は、新築する建物の形や大きさをイメージしやすいというメリットがあります。
そのため、古家付きの土地よりも流動性があり、早く買い手が見つかる可能性が高いといわれています。
また、更地にしたことで、地中の埋蔵物の確認や土壌、地盤調査などをしやすいメリットがあります。
新しく住宅を建築する際には地盤調査が必要で、地盤が緩くなっている場合には、地盤改良をする必要があります。
地盤改良をおこなうことで、買主の安心を得て売却の成約につながっていきます。
まとめ
空き家を所有している方は、日頃からメンテナンスや管理をおこなうことが大切です。
築年数が経過すると価値が下がってしまうので、不要の場合は古家付き土地もしくは更地として売却してしまうのが一番無難です。
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