空き家を相続する際には、相続税が通常よりも高くなることをご存じでしょうか。
ただし、相続が発生する前にできる税金対策を事前に知っておくことで、節税効果が期待できます。
そこで、空き家を相続する予定がある方に向けて、空き家を相続したとき相続税はどうなるのか、また相続税の計算方法と相続税対策もご紹介していきます。
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人が住んでいない空き家を相続した場合、相続税はどうなるのでしょうか。
結論からいえば、人が住んでいない空き家を相続した場合も相続税は課せられます。
また、通常は一定の要件を満たせば、相続税を大幅に減らすことができます。
しかし、人が住んでいない空き家の場合は、特例が利用できないため、通常の人が住んでいる家を相続するよりも相続税が割高になってしまいます。
空き家には利用できない「小規模宅地等の特例」とは？
上記でもご説明したように、人の住んでいなかった空き家を相続した場合は、通常利用できる「小規模宅地等の特例」を受けることができないため、相続税が高くなります。
小規模宅地等の特例とは、土地の評価を80％下げることで、土地にかかる税金を大幅に減らすことができる特例です。
また、敷地は330㎡以内が条件で、一定の要件を満たすことで利用でき、相続税の節税効果が期待できます。
なぜ空き家は特例が使えない？
家を相続する際は「小規模宅地等の特例」を利用できますが、どうして空き家には特例が利用できないのでしょうか。
小規模宅地等の特例は、被相続人または被相続人と同じ生計の親族が居住していた土地でないと利用できないからです。
つまり、下記のような場合は特例を利用できません。
①亡くなった方が空き家として所有していた家
亡くなった方が所有していた家で、その方の自宅ではないので特例を利用できません。
②住んでいた方がなくなったことで空き家になる家
誰も住んでいなければ要件を満たさないので特例を利用できません。
このように、空き家は小規模宅地等の特例が受けれないため相続税が通常よりも割高になってしまいます。
たとえば、通常の相続ですと、1億円であれば80％評価額を下げることができるので、2,000万円になります。
しかし、この特例が利用できなければ、1億円のままになってしまいます。
ただし、老人ホームに入所していたり、空き家を賃貸物件として活用したりしていれば、特例を利用できる可能性があります。
詳しくは、国税庁のホームページなどで確認することをおすすめします。
空き家にかかる相続税の計算方法
空き家は特例が受けられないことをご説明してきましたが、実際にどのくらいの税金が課せられるのか具体的な例を挙げて計算します。
①基礎控除額を差し引いて課税遺産総額を計算する
相続税を算出する前に、まず相続税の基礎控除額を差し引いて、課税対象となる財産額を計算します。
ここでは、計算がわかりやすくなるように相続財産は自宅の敷地の場合で考えていきます。
下記のような条件で計算していきます。
●条件1） 相続財産：面積250㎡ 評価4,000万円の自宅敷地
●条件2） 相続人：子ども1人（被相続人とは別居しているため特例は不可）
相続税の基礎控除額は以下の計算方法で算出します。
●相続税の基礎控除＝3,000万円＋（600万円×相続人の数）
この計算式に当てはめると次のようになります。
●相続税の基礎控除＝3,000万円＋（600万円×1）＝3,600万円
●課税遺産総額＝4,000万円－3,600万円＝400万円
特例を利用しなかった場合は、この「400万円」の金額が相続税の課税対象額となります。
相続税の速算表を使って相続税額を計算する
次に、相続税の速算表を使って相続税額を計算していきます。
速算表には、法定相続分に応じた取得金額によって、税率と控除額が示されています。
今回の条件では、400万円が相続税の課税対象なので、速算表から「税率10％、控除額0円」となります。
●相続税＝400万円×10％＝40万円
このケースの場合は、相続税が40万円ということになります。
また、今回相続人は1人で想定して計算しましたが、相続人が複数人いる場合は、取得割合によって按分します。
※速算表については国税庁のホームページにて確認することが可能です。
また、空き家では利用できませんが、小規模宅地等の特例を利用した場合は相続税はいくらになるのか参考のため計算してみます。
小規模宅地等の特例では、敷地面積が330㎡以内が条件のため、今回の例では面積を250㎡にしているため、土地のすべてにおいて特例が使えます。
小規模宅地等の特例を使った際の評価額は80％下げることができるため、以下のように計算することができます。
4,000万円×（1－0.8）＝800万円
小規模宅地等の特例を利用すると、評価額は800万円になり基礎控除額の3,000万円に収まるため、相続税はゼロになります。
このように特例を利用した場合としていない場合では、大きく税金額が変わってきます。
空き家の相続税対策について
上記でご説明したように、空き家では特例を受けることができないため、相続税にかかる負担が大きくなります。
そんな、空き家でも相続時にできる相続税対策はないのでしょうか。
ここでは、空き家の相続税にかかる税負担の対策を、相続発生前と相続発生後に分けてご紹介します。
相続発生前の相続税対策
空き家の相続税対策は、相続発生前にできることが3つあります。
小規模宅地等の特例を使うために同居しておく
相続発生前にできる対策として、生前に被相続人と相続人が同居しておく方法です。
同居することで、小規模宅地等の特例を受けることができます。
ただし、住民票を移すだけであったり、介護のために一時的に同居するのでは、認められないため必ず生活の拠点を完全に移すことが必要です。
小規模宅地等の特例を使うために賃貸物件として貸し出す
相続発生前に、空き家を賃貸物件として貸し出すことで小規模宅地等の特例を使うことができます。
また、相続人が賃貸物件として継続すれば、200㎡までの土地の相続税評価額を50％まで減額することができます。
ただし、平成30年4月1日以降は、相続開始の3年以上前から賃貸物件として貸し出していることが条件となりました。
そのため、亡くなる直前では、特例が適用されないので注意が必要です。
生前に空き家を売却する
空き家を相続して高額な相続税が課せられるよりも、いっそうのこと生前に空き家を手放してしまう方法もあります。
空き家を売却することで、不動産を現金化することができ、相続時にスムーズに分配できるといった利点もあります。
また、空き家を売却する際は、3,000万円の特別控除を受けることができるので、売却益にかかる税金を抑えることも可能です。
相続発生後の相続税対策
空き家の相続税対策は、相続発生前にできる対策がほとんどですが、相続発生後でも1つだけできる税金対策があります。
それは、所得税の特例を受けることです。
空き家の売却時に所得税の特例を受ける
相続が発生したあとは、残念ながら相続税の節税対策をすることはできません。
しかし、空き家を売却することで所得税での税金対策は可能です。
もし、このまま活用する予定がなく空き家のままであるのなら、売却を検討してみることをおすすめします。
相続した空き家を売却する際には、一定の要件を満たすことで3,000万円の特別控除を受けることができます。
この制度を利用すれば、売却益から3,000万円を差し引くことができ、大きな節税対策が可能です。
まとめ
空き家を相続すると、通常よりも相続税が高くなってしまいます。
相続する予定がある場合は、相続発生前に対策することをおすすめします。
また、空き家が負担になったり、相続税での負担が大きくなったりする場合は、売却を検討してみてはいかがでしょうか。
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