近年、日本では人口減少に伴い空き家が増加しており、各個人にも空き家の対策が求められています。
老朽化した空き家を放置すると、行政から「特定空家等」に指定され、多くの税金を支払わなければならない恐れがありますので、まずは住んでいる自宅などの不動産を空き家にしないことが重要です。
空き家が生まれる原因はさまざまですが、住んでいる自宅を空き家にしないためには家族信託の活用がおすすめです。
この記事では、空き家が生まれる原因と家族信託についてご紹介します。
ぜひ参考にしていただき、家族信託を利用して空き家の発生を防ぎましょう。
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弊社へのお問い合わせはこちらそもそも空き家が生まれる「原因」とは？
冒頭でもお伝えしたとおり、日本では人口減少と少子高齢化が進んでおり、これらが空き家増加の原因となっています。
これまでの日本では、親が所有してる家を子が相続して住み続けるという文化が根付いていましたが、最近では子が独立すると実家に戻ることも少なくなり、空き家が発生するようになりました。
空き家が生まれる原因は、主に「相続」と「認知症」の2つです。
順番に解説します。
空き家が生まれる原因①：相続
空き家が生まれる原因の1つが相続です。
相続人がいない、決まらない
「不動産を相続したいが、そもそも相続人がいない」というケースです。
最近では「Double Income No Kids」、略して「DINKs」と呼ばれる、子どもを持たない世帯が増加しています。
本来であれば、相続人がいない場合の財産は相続財産管理人を選任し国庫に帰属するはずですが、選任の手続きが面倒であったり、放置しても本人にはペナルティがなかったりするため放置されることが多いです。
また、相続人が複数いるため遺産分割協議がなかなか進まず、共有財産となっている不動産も空き家になりがちです。
共有財産とすると、次に相続が発生した際に所有者が複雑化し、持ち分の把握ができず、空き家になりやすいのであまりおすすめできません。
相続人が空き家を放置する
遠方の不動産を相続した際、売却や賃貸物件といった方法で活用せず、空き家を放置する方もおられます。
遠方の不動産は管理がしづらいこともあり、空き家が劣化しやすく、日が経つにつれ活用が難しくなります。
劣化した空き家を解体するにも費用がかかり、更地にすると固定資産税も多く支払う必要があるため、空き家として放置する方が多いです。
空き家が生まれる原因②：認知症
所有者本人が認知症になってしまい、不動産の売却などができないケースです。
重度の認知症になってしまうと不動産の売買契約をしても無効とされるため、不動産の活用が難しくなります。
そのため相続が発生するまでの間は空き家として放置され、メンテナンスもされないまま劣化してしまうことが多いです。
認知症が発症した後の財産管理の方法には、成年後見制度や財産管理委任契約の利用があります。
しかし、自宅を売却する際に家庭裁判所の許可が必要であったり、家庭裁判所が選任する成年後見人に親族が選ばれなかったりするなどの問題があり、利用する方も少ないのが現状です。
自宅を空き家とさせないためにも、認知症を発症する前に対策を取るべきでしょう。
空き家対策に効果的？「家族信託」とは？
所有している不動産や相続する予定の不動産が空き家となる恐れがあるなら、家族信託の利用を検討しましょう。
家族信託とは、親が所有している財産を子などの信頼できる家族に委託する方法です。
委託された家族は、所有者にとって有意義な方法で財産管理をおこないます。
家族信託は「委託者」「受託者」「受益者」で構成される
家族信託を利用するには、まず「委託者」「受託者」「受益者」を決める必要があります。
●委託者：所有している財産の管理を委託する人
●受託者：委託された財産を実際に管理運営する人
●受益者：財産から得られた利益を受け取る人
家族信託の例としては「親が老人ホームなどの施設に入る際に、住んでいた自宅を子が賃貸物件として活用し、その家賃収入を親が受け取る」といった流れです。
例のように、財産を所有する親が委託者兼受益者となり、子が受託者となることが一般的ですが、子が受託者として不適切な場合は孫や甥、姪でも受託者になれます。
空き家対策における家族信託の注意点
家族信託を契約する際は、専門家を交えて信託の目的や信託財産の管理運営方法などを取り決めて契約します。
その他にも、受託者を監視するための信託監督人や、受託者に信託財産の管理運営方法を指図する指図権者なども選任できます。
なお、認知症などが発症する前で判断能力が適切であると判断されるタイミングでないと契約できないので注意しましょう。
認知症を発症した後では、家族信託の契約はできません。
「まだまだ元気だから」と考えていると取り返しがつかなくなる場合もありますので、早めに判断することをおすすめします。
空き家対策に家族信託を活用する「メリット」とは？
空き家の発生を抑えるのに効果的な家族信託ですが、ほかにもメリットがあります。
ここでは家族信託を活用するメリットについてご紹介しますので、家族信託が気になった方はぜひ参考にしてみてください。
空き家対策における家族信託のメリット①：贈与税が発生しない
先述した例のように「親が委託者兼受益者」「子が受託者」の場合、不動産を所有している親がそのまま利益を受け取りますので、贈与税は発生しません。
家族信託ではなく生前贈与とすると、相続時精算課税制度を利用することで贈与を受けた際は2,500万円まで贈与税は発生しませんが、相続時に贈与を受けた資産の相続税を精算する必要があります。
家族信託により賃貸物件として運営しておき、相続前に相続税対策として賃貸物件を建て替えることも相続税対策の方法です。
空き家対策における家族信託のメリット②：受託者の判断で処分が可能
家族信託なら、受託者の判断で不動産の売却や解体、処分が可能です。
家族信託ではなく成年後見制度とすると、不動産を売却する際に家庭裁判所の許可が必要であるなど煩雑な手続きが発生しますが、家族信託なら受託者の判断のみで処分ができます。
とはいえ、受託者にすべてを一任するのは不安だという方もいらっしゃるでしょう。
そんなときは、先述した信託監督人を選任することで受託者の財産管理を監督することが可能です。
受託者は親族から選任することが一般的ですが、信託監督人を親族から選任するとあまり効果がありません。
信託監督人は、弁護士などの専門家に依頼するのが良いでしょう。
空き家対策における家族信託のメリット③：数世代先までの財産承継が可能
家族信託では、遺言書のように相続を指定することが可能です。
委託者が死亡したときの信託財産の相続先を指定しておけば、相続発生後に信託財産は指定された方へ移転します。
つまり遺言書と同様の効果があるということですが、家族信託は数世代先までの財産承継の指定も可能です。
たとえば「子が財産を相続し、次の相続が発生したときは、孫ではなく自治体に寄附する」などのように数世代先まで財産承継の指定ができます。
数世代先まで財産承継を指定することで、自宅が空き家化するリスクも抑えられるでしょう。
空き家対策における家族信託のメリット④：財産の管理を放棄できない
相続では相続放棄が可能ですが、家族信託では信託法により財産の放棄ができません。
信託法では「忠実義務」が定められており、「受託者は、受益者のため忠実に信託事務の処理をしなければならない」とされています。
遠いからといって信託された財産を放置していては「忠実義務」に違反しますので、自宅が空き家となり劣化することも少ないでしょう。
まとめ
近年、空き家の増加が問題化していますが、財産を相続したあとで対策を取っていては遅いかもしれません。
相続する前から家族信託といった対策を取り、自宅を空き家としないようにするべきでしょう。
家族信託にはさまざまなメリットがあります。
きちんと理解し、適切な財産の管理運営と承継をおこないましょう。
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