マンションの売却を検討している方のなかには、売却時や売却後にかかる費用を事前に準備しようと計画している方もいるかもしれません。
しかし、不動産を所有しているときに課税される固定資産税はいつまで支払うのかなど、わからないことも多く迷ってしまいますよね。
とくに売却時にはできるだけ出費を抑えたいため、税金については気になるところではないでしょうか。
そこで今回は所有しているマンションの売却を検討している方に向けて、固定資産税の精算時期や方法、注意点もあわせてご紹介します。
ぜひ参考にしてみてくださいね。
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固定資産税はマンションなどの不動産を所有している人が支払う税金のことで、毎年1月1日に所有している方に課税される仕組みです。
そのため1月10日に所有しているマンションを売却しても、もとの所有者に納税通知書が送付されます。
ただ、マンションを売却し不動産を手放したあとでも固定資産税を負担しなければならないのか、疑問に感じる方もいるかもしれません。
しかし実際には不動産の売買があった年の固定資産税は、所有権を持っている期間にあわせて売主と買主がそれぞれ負担して精算するケースがほとんどです。
マンション売却では固定資産税は日割りで精算する
マンションを売却した場合の固定資産税の精算は、物件の引き渡し（所有権の移転）を境にして日割り計算をおこなう方法が一般的です。
固定資産税額を売主と買主がそれぞれ所有していた日数で割ることで、負担額を算出します。
しかし、固定資産税の起算日は地域によって1月1日と4月1日の2つのパターンがあり、起算日によって所有日数が異なるため注意が必要です。
基本的には関東地方は1月1日、関西地方では4月1日が起算日になるのが慣習となっているようですが、不動産を所有しているエリアの起算日がどちらなのかは売却前に確認しておくと良いでしょう。
たとえば起算日が1月1日の地域では、引き渡し日（所有権移転日）が5月10日だった場合の売主の所有日数は130日（2月は28日で計算）、買主は235日です。
一方、起算日が4月1日の場合は売主の所有日数は40日、買主は325日となるでしょう。
また固定資産税の日割り計算式は「固定資産税額×所有していた日数÷365」です。
日割り計算式に当てはめると、年間の固定資産税額が12万円だった場合は「12万円×130（1月起算）÷365」で売主の負担額は約42,740円、買主の負担額は77,260円と算出することができます。
それぞれの負担額が算出されたら、売主は買主から日割り計算した負担額を受け取って精算をおこないましょう。
マンション売却で固定資産税を精算する「時期」
年度の途中で不動産を売却した場合、固定資産税は、売主と買主がそれぞれ所有している日数を日割り計算し負担分を支払います。
しかし固定資産税の納税通知書は毎年4月から6月の間に届くため、通知書が届く前にマンションの売却をおこなった場合には固定資産税額がわかりません。
そのような場合には、精算する時期を2つに分けて考えると良いでしょう。
マンション売却では納税通知書が届いてから固定資産税の精算をおこなう
まずは納税通知書が手元に届いた後に、通知書に記載のある固定資産税額を精算する方法です。
マンションの売買後にあらためて買主に連絡を取る必要がありますが、確定した固定資産税額で日割り計算できるため間違いのない金額を負担できる方法といえます。
マンション売却では前年の固定資産税額を目安に精算をおこなう
もう一つは、前年の固定資産税額を目安に固定資産税を精算してしまう方法です。
この方法のメリットは、納税通知書が送付される時期を待たずに売却時に精算できるところといえるでしょう。
固定資産税評価額は3年に1度見直されますが、見直し前の固定資産税額は変わらないため前年の税額を日割り計算することが可能です。
また売却した年が見直しの年だった場合でも昨年の税額で精算し、固定資産税額が確定した後に再精算することもできます。
この場合は、売主と買主の間で再度精算する取り決めをしておけば問題ありません。
しかし、売買の当事者だけで起算日や精算時期を決めるのはトラブルにつながる可能性もあります。
そのため固定資産税の精算は、売却を仲介してくれた会社に相談して対応してもらうのがおすすめです。
マンション売却で固定資産税を精算する際の「注意点」
マンションを売却した場合におこなう固定資産税の精算は、売主にとっては負担する税額が少なくなるため忘れずにおこないたい手続きの一つですが、いくつか注意点があります。
マンション売却の固定資産税の注意点①：買主に納税義務はない
一つ目の注意点としては、法律上買主には購入した年の納税義務はない点が挙げられるでしょう。
固定資産税は1月1日に不動産を所有している人に課税されるため、年度の途中で所有者が変更になったとしても法律上の納税者は売主ということになります。
また起算日も、売主と買主の双方の合意と地域の慣習で決まるのが一般的です。
そのため、買主から「納税の義務がないため精算はしない」と申し立てられた場合は、固定資産税の精算が難しくなることがあります。
上記のようなリスクを避けるためにも、あらかじめ売買契約書に固定資産税についての精算は明記しておくのがおすすめです。
マンション売却の固定資産税の注意点②：負担金は税金ではなく売買代金
二つ目の注意点は、買主分の固定資産税負担金は、売買代金として譲渡所得になることです。
売主としてはまとめて支払った税金の買主負担分が戻って来たというイメージかもしれませんが、法律上固定資産税は起算日に不動産を所有していた売主が支払うべき税金となっています。
つまり払い過ぎた税金が戻ってくるのではなく、買主が所有している期間の税金額も一緒に譲渡価格として支払うイメージだと考えると良いでしょう。
そのため買主からの負担金は譲渡所得となり、マンション売却で利益が出た場合に課税される譲渡所得税の対象となります。
譲渡所得税は、売却代金から購入費用や売却費用を差し引いた譲渡所得にかかる税金です。
このとき、売却代金に負担金を加算し忘れると脱税とみなされるリスクがあります。
譲渡所得を算出するときには、売却価格に買主からの負担金を加算することを忘れずにおこないましょう。
マンション売却の固定資産税の注意点③：当事者同士での取り決めには注意
固定資産税は1月1日にマンションなどの不動産を所有していた売主が納税するという考えのため、精算方法や起算日に関して明確な決まりがありません。
そのため慣例などをもとに、売買契約書に精算方法などを記して精算をおこなうのが一般的です。
しかし、起算日や精算方法を当事者同士だけで取り決めるのはトラブルの原因となる可能性があります。
固定資産税の精算に関しては、売却を仲介してくれた不動産会社に依頼し売買契約書に盛り込んでもらい、事前に取り決めについて双方で確認しておくと良いでしょう。
まとめ
固定資産税は、1月1日時点でマンションなどの不動産を所有している人に課税される税金です。
年度中にマンションを売却しても売主には納税義務がありますが、所有している期間に応じて買主も税金を負担することが一般的となっています。
また固定資産税を精算する時期は納税通知書が届いてからと売却時の2つの時期があるので、どちらが良いのかも決める必要があるでしょう。
ほかにも精算する際に必要な所有日数に関わる起算日なども地域によって異なるため、当事者同士ではなく仲介している不動産会社に相談しながら進めていくことがおすすめです。
マンションの売却を検討している方は、固定資産税の精算をおこなうことで損のない売却を進めてくださいね。
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