所有する不動産を売りたい方にとって、高く売るといった点よりも、まずはその物件が売れるのかどうかといった点が大きな不安となります。
その不安を解消してくれる方法として、買取保証といったものがあり、この方法であればほぼ確実に不動産売却が見込めます。
ではこの買取保証とはどういったものなのか、そのメリットや利用条件などについて解説していきましょう。
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買取保証とは、不動産会社に不動産売却の依頼をした際、一定期間を過ぎても売れなかった場合、その不動産会社に物件を買い取ってもらえる保証を言います。
仕組みとしては、まず売主が不動産会社に対して、所有する不動産の購入希望者を探してもらうように依頼するところから始まります。
依頼した不動産会社とは専属専任媒介契約をまず結び、そこから期間を定めてその期間内で売れるよう、不動産会社は売却活動を始めていくわけです。
この専属専任媒介契約とは、1社のみに売却活動を任せる契約の1つで、その活動状況の報告を1週間に1度、売主に対しておこなわなければいけないといった義務があります。
つまり売主に対しての報告が頻繁にあるため、不動産会社としても優先順位を上げて営業活動に取り組む必要があり、購入希望者を見つけやすい方法です。
ただこの専属専任媒介契約は、もし売主が自分で購入希望者を見つけてきたとしても、その不動産会社を介さずに契約や売却はできないため、その点は把握しておきましょう。
これに対し複数の不動産会社に依頼できる一般媒介契約の場合は、売主に対しての報告義務がないため、今どのような状況になっているのか、売主にわかりにくいものとなります。
もちろん、一般媒介契約は多くの購入希望者にその物件の情報を見てもらえるといったメリットもあります。
ただ一般媒介契約は、不動産会社としては積極的に売ろうといった姿勢でないのが実情でしょう。
では買取保証に戻りますが、期限を設定し物件の売り出しを始めますが、この期限内に購入希望者が見つかった場合は、その購入希望者と売買契約を結びます。
逆に定めた期限内に購入希望者が見つからなかった場合は、それまで仲介をしてくれていた不動産会社が、今度は買取側に回ってくれ、その物件を買ってくれるわけです。
つまりどちらにせよ、売却を依頼した物件は最終的には買い取ってもらえる保証があるため、売主としては安心して任せられる方法と言えるでしょう。
不動産売却で買取保証をするメリットとは
もともと不動産を売る場合の方法として、不動産会社に購入希望者を探してもらう仲介と、物件をそのまま購入してもらう買取とがあります。
仲介のメリットとしては、不動産会社がノウハウを駆使して売却活動をしてくれるため、買取と比べ高い価格で取引できる可能性がある点でしょう。
また広告活動を広くおこなうことで、より多くの人の目に留まるようになり、高い金額で買い取ってくれる方が現れる確率が高くなります。
もし内覧をするのであれば、その参加者から多くの意見が聞けるため、その意見を参考にして、より高い金額で売れるよう工夫もできるわけです。
次に買取についてですが、購入希望者を探す手間がなく、不動産会社が出した買取価格に納得すれば、決済後にすぐ引き渡せるため、売却期間が短いといったメリットがあります。
売却期間が短く、その売却価格もすぐに決まるため、たとえば住み替えを検討している方は新居購入の資金計画が立てやすくなります。
不動産会社が買取をする際はその不動産会社による査定があるだけで、内覧の準備やスケジュール調整などの手間が不要となるため、家の中を他人に見られずにすみます。
仲介での売却は、必ずしも購入希望者が現れるとは限らず、売れない可能性もありますが、買取であれば確実に売れるうえ、売買契約の解除の心配もありません。
通常、仲介での売却では契約不適合責任と言う、契約内容と異なる状態を持つ物件であった場合に売主が債務不履行の責任を負う必要があります。
しかし買取であれば、免責となるため不動産会社に売った後、物件のどこかに不具合が見つかったとしても、その回復工事に対して責任がなく、費用の支払いもありません。
買取後も、その物件を買い取った不動産会社によりリフォームやリノベーションがおこなわれるケースが多く、売主としてはそこに費用をかけずに売れるわけです。
ほかにも仲介の場合は、成約後にその不動産会社に仲介手数料を支払わなくてはいけませんが、買取の場合は仲介ではないため、その費用は不要となります。
所有する不動産が築古の物件の場合、売却が難しいケースが多いのですが、築古専門で買取をおこなっている不動産会社もあり、そこであれば比較的売れやすくなります。
このように買取保証は、仲介と買取のそれぞれ良いところを併せ持つもので、とくに住み替えなどで引っ越しの期限が決まっている方におすすめの方法です。
買取保証で不動産売却するときの条件とは
この買取保証は売主にとっては安心できる方法と言えますが、ただどんな物件であっても利用できるといったものではなく、実は利用するための条件が2つあります。
まずは先述のように不動産会社との間に専属専任媒介契約、もしくは専任媒介契約を結ぶといったもので、この条件下ではほかの不動産会社に売却の依頼ができません。
つまり、依頼した不動産会社の売る力量を見極める必要が出てくるため、サイトなどで情報を集め、慎重に不動産会社選びを進める必要があるわけです。
もう1つの条件としては売れる見込みのある物件、つまり不動産会社がこの物件には需要があると見てもらえる物件でなければ、契約自体結んでもらえません。
この需要があるかどうかといった基準は、立地や敷地面積、住宅ローンが利用できるかなどとなり、不動産会社によって異なるため、契約前にしっかりと確認しておきましょう。
では次に買取保証を利用する際のその流れについて見ていきますが、まずは不動産会社選びと、所有する不動産の査定依頼となります。
依頼を受諾してもらえばその不動産会社による物件の調査、その後の審査と続き、その結果買取保証の利用が可能であれば、そこで査定額が示されるわけです。
この審査には通常2週間程度かかりますが、その間待てないと言って、ほかの不動産会社にあたるような行為は、信頼を無くし、双方から契約を破棄される可能性があります。
依頼した不動産会社から出された査定額に売主が納得できない場合は、そこの買取保証を利用しないといった選択もでき、ほかの不動産会社を探すことになります。
こうして利用を決めたら専任媒介か専属専任媒介のどちらかでの仲介契約となり、買取保証の保証書が発行され売却活動が始まるわけです。
活動の内容としては営業や広告の作成など不動産会社がおこなうものもありますが、いつ内覧の予定が入っても良いように、家の掃除や整理整頓はしておきましょう。
ただ注意点として、売り出し価格が査定額の1〜1.5割増しまでといった制限があり、じっくりと高く売りたい方にとっては向いていない方法でしょう。
まとめ
所有する不動産を早く確実に売りたい方にとって買取保証は便利なものでしょう。
ただ利用に際しては、不動産会社を1社に絞るといった条件については必ず守らなければいけません。
信頼できる不動産会社を探すのはもちろん重要ですが、契約内容をしっかりと守り、不動産会社からも信頼される売主となるのも重要なのです。
株式会社Ｈｏｍｅ Ｓｔｙｌｅ スタッフブログ編集部
京都市右京区西院に店舗を構え不動産仲介や不動産買取を行っている株式会社Home Styleです。京都市右京区・中京区を中心に京都全域の戸建、土地、マンション等の物件を多数ご紹介しています。今後も不動産や相続に関する記事を主にご提供します。
