親から不動産を相続する予定のある方は、これから法改正される相続登記の義務化について知っておく必要があります。
今回の法改正にいたったその背景に、どういった問題があるのか、また義務を怠るとどういった罰則があるのかなどじっくりと解説していきます。
また相続したくない土地の対処法についても記載していますので、併せて最後までご覧ください。
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弊社へのお問い合わせはこちら不動産における相続登記が義務化されるその背景とは
2024年4月1日から相続登記の義務化が始まり、それに伴い住所変更登記もすぐにではありませんが義務化されるようになりました。
この相続登記とは、親などから相続した不動産の名義を相続した人に変更するもので、その不動産の所在地を管轄する法務局にて申請をおこないます。
つまり相続する不動産が県を跨いで複数の場所にあれば、それぞれの不動産がある所轄の法務局に届け出を出す必要があるわけです。
この手続きをおこなうことでその不動産の所有権を第三者に対して主張できるようになり、売買や担保に関してのトラブル回避の役割を果たします。
この相続登記には費用がかかりますが、手続きをおこなわなくても罰則が設けられていなかったため申請をおこなわない方も多く見られました。
また法定相続人の間での話し合いがまとまらないこともあり、その結果、相続登記がおこなわれないままその不動産が放置されるケースも珍しくはありません。
そのため所有者不明、もしくは所有者がわかっていてもその所在がわからないといった不動産が増えてしまい、今それが社会問題となっているのです。
さらにその状態で何代もの間、相続が続いていけばいわゆるメガ共有と呼ばれる状況となり、所有者が増えすぎて誰が所有しているのかわからなくなってしまいます。
こういった所有者不明の土地は今の時点で日本全体で410万haほどあるとされ、九州の面積約367万haを超える数値となり、今後も増え続けると見られています。
所有者不明の土地が増えると、そこを購入しようとする方がいる場合、誰と交渉すれば良いのかわからないといった問題が出てきます。
もちろん売り手側としても、所有者全員の同意がなければ売却できないため、売却したくてもできないといったケースもあるわけです。
さらに国や地方自治体がその土地を公共用地として購入したい場合でも、その相手が不在のため国や地方自治体の土地として有効活用できないといった問題も出てきます。
今回の相続登記義務化の法改正に至ったその背景には、このように増え続ける所有者不明の土地や深刻化する空き家問題があることを知っておいてください。
不動産の相続登記で義務化される項目や罰則内容について
相続登記や住所変更登記がされないまま、放置された土地が増え続ける現状を鑑み、以前から相続や住所変更の登記の義務化が検討されていました。
そして2021年の4月21日に民法と不動産登記法等の法律改正が可決成立し、2024年4月1日から施行され、相続登記が義務化となっていきます。
その内容としてまずは相続登記の申請義務化があり、相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内に登記申請をおこなわなければいけません。
遺産分割の場合も同じように分割の日から3年以内となり、たとえば遺産分割協議が長引き2年後に意見がまとまった場合はそこから3年以内となります。
そしてこれを機に、これらの義務を正当な理由のないまま怠れば、10万円以下の過料が課されるといった罰則も設けられました。
この正当な理由についてですが、たとえば相続人が多く相続に時間を要する、遺言の有効性などが争われている、相続人が重病であるなどのケースが当てはまります。
ただこの正当な理由にはまだ曖昧な部分があるため、具体的なケースを抽出し、通達などにより明確化するといった方法が予定されています。
また登記名義人の氏名または名称、住所変更の登記の義務付けも求められることになり、その変更があった日から2年以内に手続きをおこなわなければいけません。
こちらも正当な理由なくその申請を怠った場合は、5万円以下の過料が課され、その手続きについては省令等に規定される予定です。
これは、土地の所有者が転居を繰り返すなどしてその所在が不明となるのを防ぐ目的で設けられるもので、5年以内に施行されます。
さらに相続人申告登記の創設も予定されていて、これは不動産の権利を相続した人が、その相続の申請義務を果たしたことを証明する制度です。
この制度で申告するものとしては、不動産の名義人が亡くなり、その不動産の相続を始めたこと、自分がその相続人であるといった2点となります。
これらを3年以内に法務局の登記官に申し出ると、登記官による審査がおこなわれ、その後、相続人の氏名などを登記簿に記載するといった流れになります。
これは、たとえば遺産分割協議が始まったのは良いけれど、それがいつ終わるかわからないなど、先に義務を履行したい場合を想定して創設される制度なのです。
相続登記の義務化で相続したくない不動産があればどうなるのか
親からの遺産を引き継いでも、そこを利用する予定もなく、また売却が難しいといった場合、相続人としては固定資産税や管理費などの負担が続いていくわけです。
そして今の法律では、相続分の一部だけを放棄できず、不要となる土地が相続分に含まれていてもすべての土地を引き継がなければいけない仕組みとなっています。
もちろん、預貯金など相続しても困らないものがある場合も同様に、その預貯金だけ引き継ぐことができず、すべてを相続するかすべてを放棄するかしかないのです。
そこで令和5年4月27日から、不動産の土地所有権放棄が認められ、不要な土地のみを国庫に帰属させる新しい制度が施行される予定となりました。
これは手放したい土地を管轄する法務局へ申請し、法務大臣の承認を得るとその土地を国庫へと帰属させられ、国有地として活用してもらえるものです。
ただどんな不動産であっても承認がおりるわけではなく、以下のとおりいくつかの制限があり、これらに該当する物件は承認されません。
●建物のある土地
●担保権または使用、収益を目的とする権利が設定されている土地
●通路やそのほかの人による使用が予定されている土地として政令で定める土地が含まれている
ほかにもその土地が特定有害物質で汚染されている、境界が明確ではない、帰属や範囲について争いがあるなどといった要件もありますので注意してください。
さらに国庫への帰属を承認してもらうには、その土地の10年分の管理費相当額の負担金を支払わなくてはならず、その要件を満たす土地は今のところ少ないようです。
最後に国庫へ帰属させるための手続きについてですが、まずは土地の相続人による承認申請が必要で、もし共有地であれば共有者全員で申請します。
その承認申請後、法務局による土地の現状を把握するための実地調査がおこなわれ、引取ができる土地であるかどうかの判断がなされるわけです。
このとき承認申請で必要な費用は、審査手数料と先述した10年分の管理負担金となり、申請が承認され費用の納付が確認できた後、その土地の所有権が国へ移転します。
まとめ
不動産を相続すればその登記をしなければいけないわけですが、罰則がなく法的な拘束力もなかったため、登記がなされていない土地と空き家は増え続ける一方でした。
もちろん法律以前の問題として登記申請は当然なのですが、これからは各相続人がしっかりと責任を持って相続と向き合ってください。
株式会社Ｈｏｍｅ Ｓｔｙｌｅ スタッフブログ編集部
京都市右京区西院に店舗を構え不動産仲介や不動産買取を行っている株式会社Home Styleです。京都市右京区・中京区を中心に京都全域の戸建、土地、マンション等の物件を多数ご紹介しています。今後も不動産や相続に関する記事を主にご提供します。
