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【2023年版】不動産の「根抵当権」とは?相続物件についていたときの対応方法を解説

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【2023年版】不動産の「根抵当権」とは?相続物件についていたときの対応方法を解説

カテゴリ:不動産について

不動産の根抵当権とは?相続した物件についていたときの対応方法を解説

事業経営者がお亡くなりになると、相続した不動産に根抵当権がついていることもありますが、そのままにしても良いかお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、不動産についている根抵当権とはどのような抵当権なのかを解説します。
また、そのまま相続する場合と抹消するときのそれぞれの手続きのやり方についてもお伝えしますので、参考になさってください。



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不動産の根抵当権とは?相続手続きを急ぐ理由は?

不動産の根抵当権とは?相続手続きを急ぐ理由は?

事業を営んでいる方はもちろん、住宅ローンを組んだ経験のある方なら抵当権をご存じの方は多いのではないでしょうか。
そこで抵当権との違いを踏まえつつ、根抵当権について解説します。

不動産の根抵当権とは?抵当権との違いは?

抵当権とは、土地や建物などの財産を利用する権利を有したまま担保として融資を受け、返済できないときは債権者がその担保物件を所有する権利です。
一方の根抵当権は、担保に設定した極度額以内であれば、何回でも繰り返し融資を受けることができる権利であり、事業を営んでいる方が多く利用します。
借り入れをおこなうたびに審査を受けずに済み、融資の手続きが迅速に完了できる点がメリットです。
また、返済中に追加の融資も可能になっているため返済期限が変わることも多いことから、債権者が第三者に権利を委譲するときは、債務者の承諾が必要です。

なぜ根抵当権付きの不動産の相続手続きを急ぐべきなのか?

相続を開始してから6か月が経過すると、根抵当権の元本が確定してしまうことから、手続きを急がなければなりません。
元本が確定すると、繰り返し借り入れをおこなうことのできない抵当権になってしまうことが手続きを急ぐ理由です。
従来の融資枠がなくなるため、改めて事業を引き継いだ方が審査を受けなければならず、所有する資産が少ない場合は審査が通らない可能性もあります。
資金繰りが見通せないと事業の先行きが不透明になることから、事業継続が困難になりかねません。
しかし、相続手続きが完了していると、事業を継承した方が再度手続きをおこなうことなくその権利を利用して借り入れが可能です。
一方で、抵当権を利用した借り入れは毎回登記手続きをおこなわなければならず、時間にくわえ、登録免許税と司法書士の報酬などの費用がかかります。
事業経営者がお亡くなりになってもそのまま事業を継続する場合は、返済中の借り入れの有無に関わらず、融資を受ける権利は手放せません。
反対に、事業を継続しない場合などは、3か月以内に手続きを完了しなければ、ご遺族が債務の返還要求を受ける可能性もあることも手続きを急ぐ理由です。

事業継承に必須!不動産の根抵当権をそのまま相続する方法

事業継承に必須!不動産の根抵当権をそのまま相続する方法

お亡くなりになった方が経営していた事業をそのまま継承する場合は、6か月以内に手続きをすることが必要です。
関係者が複数人になる場合は話し合いがまとまりにくくなる可能性もありますが、迅速な対応を心掛けましょう。

根抵当権がついた不動産を相続する手続きの流れとは?

複数の方が交渉役にならないよう、事業を継承する方または財産を引き継ぐ代表者の方が中心となって、手続きをおこなうことを関係者で確認しておきましょう。
まず、融資元の金融機関などに連絡して、事業を継承することを明確に伝え、手続きに使用する必要書類を揃えるよう依頼します。
並行して遺産分割協議をおこなって遺産分割協議書を作成し、遺産を引き継ぐ人を決定するなどの手続きもおこない法的な根拠を明確にする作業が必要です。
必要書類が揃ったあと、根抵当権がついた不動産の登記を司法書士に依頼しておこないます。
登記手続きは、物件の所有者と根抵当権の債務者を変更する2種類です。
所有権者の変更は「所有権移転登記」、債務者の変更は「債務者変更登記」及び「指定債務者の合意の登記」をおこないます。
まず相続により法定相続人全員に債務者を変更する債務者変更登記をしたうえで、指定債務者、つまり事業を引き継ぐ人を債務者にする指定債務者の合意の登記をおこない、手続きは完了です。

根抵当権をそのまま相続するときの注意点は?

根抵当権設定者と債務者が異なる場合は、設定者がお亡くなりになっても元本確定ができないため注意が必要です。
このようなときは、元本請求だけをおこなって元本を確定してから手続きをおこないます。
その他、土地は経営者、建物はそのご家族など物件によって名義人が異なる場合は、建物の名義人の方が登記手続きをおこなうのが一般的です。
登記に関する手続きは、話し合いを始める段階から法律の専門家に依頼し、迅速で円満な解決を目指します。
通常の手続きはもとより、別途元本請求が必要なときや物件の所有者が異なる場合は、6か月の期間内に完了できるとは限りません。
経営者がお亡くなりになった場合は、早急に手続きを開始するよう心掛けましょう。

相続した不動産の根抵当権を抹消する手続きの流れとは?

相続した不動産の根抵当権を抹消する手続きの流れとは?

すでに完済している、または現在融資を受けていない場合は、根抵当権を抹消してもかまいません。
抹消する手続きのやり方は2つありますが、手続きをおこなう期限などの制約もあるため、対応できる方法を選択します。

相続放棄によって根抵当権を抹消する手続きの流れ

相続放棄とは、お亡くなりになった方のすべての財産を相続しない手続きです。
マイナスの財産がプラスの財産よりも多く、財産を引き継いでも債務の返済をしなければならないときにおこないます。
根抵当権がついた不動産は事業用の融資を受けている可能性が高く、事業を継続しない場合や親族以外が経営を引き継ぐケースでは債務の返済だけになりかねません。
そのため、相続放棄をおこなうときは、経営者がお亡くなりになってから3か月以内に家庭裁判所に対して手続きをおこないます。
遺産を受け取る権利を有する方がそれぞれに判断して対応しますが、事業を継続しないのであれば、関係者が話し合ったのち、全員が揃って手続きをおこなうことも可能です。
事業を継承する方がいないときなどは、放棄する手続きとともに、従業員や取引先に今後の方針を伝え、廃業の手続きも並行しておこないます。

相続後に根抵当権を抹消する手続きのやり方

事業を継承しないケースで事業用の不動産も処分する方針の場合は、いったん相続してから根抵当権の抹消手続きをおこなう方法を選択します。
相続により元本を確定して残債をすべて返済し、債権者の同意を得てからでなければ抹消手続きはできません。
不動産を売却してその代金で返済しようと計画しても、完済しなければ名義変更ができないため、返済する場合はご自身の名義の不動産や財産で対応が原則です。
抹消手続きは、とくに期限などがない点は安心できますが、できるだけ早期に融資元の金融機関に連絡して今後の方針を伝えます。
借り入れがないときは必要書類の準備を依頼し、残債があるときは返済に関する手続きが必要です。
また、事業を第三者が継承する場合は、継承する方が借り入れを返済することになります。
この場合は、完済した後、亡くなった経営者の相続人に所有権移転登記をおこなってから抹消登記をおこなうのが流れです。

まとめ

根抵当権のついた不動産は、財産を引き継ぐ方が事業を継続するときは、物件の所有権とともにそのまま登記します。
また、事業を継承しないときは、相続放棄をおこなうか、融資を完済してから抹消登記をおこなうことが可能です。
いずれの方法も期限内に手続きが完了するよう迅速に行動し、円満な解決を目指しましょう。

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株式会社Home Style スタッフブログ編集部

京都市右京区西院に店舗を構え不動産仲介や不動産買取を行っている株式会社Home Styleです。京都市右京区・中京区を中心に京都全域の戸建、土地、マンション等の物件を多数ご紹介しています。今後も不動産や相続に関する記事を主にご提供します。

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