認知症になった親が施設に入所し、空き家になった実家などの不動産売却ができないことで、お悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、認知症になった親の不動産が売却できない理由と多く発生するトラブルをご紹介します。
解決策としての成年後見制度についても解説しますので、不動産売却にご活用ください。
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認知症とは、病気などによる認知機能の衰えから通常の生活ができなくなってしまうことで、多くは高齢の方ですが若い方でも起きる症状です。
外見では判断できませんが、話が通じなくなることやお金の計算ができないなど、年齢を重ねた物忘れと異なり、本人はもとより周囲にも多大な影響がおよびます。
なぜ認知症になると不動産売却はできないのか？
不動産などの売買契約は、所有する財産を売って代金を受け取る行為であり、お金の計算ができない方や話が通じない方には理解できません。
そのため、本人の意思能力が明確に判断できないほどの認知の症状が確認できた場合、契約は無効です。
とはいえ、意思能力が明確である軽度の方は、多少の認知の症状があっても契約が有効になる場合もあります。
意思能力がない方が契約した場合、その契約が自分にとっての損得を判断できず、不利益が生じる可能性を否定できません。
そこで、民法によって契約を無効とすることで、意思能力が不足する方を保護する仕組みになっています。
現在、不動産売買では、要介護認定の主治医の意見書を判断の根拠として、意思能力が不足する方が契約できない取り組みも一部では導入済みです。
認知症以外なら親名義の不動産売却はできる？
施設や病院などへの入院により不動産契約ができないときであっても、本人の意思能力が確認できたときは、委任状によって指定を受けた代理人が契約をおこないます。
委任状の書式にきまりはありませんが、物件や売却の条件、委任状の有効期限の他、委任した日付と委任者および代理人の住所と氏名を必ず記載しなければなりません。
氏名は、委任者と代理人がそれぞれ自署し、印鑑登録証明書、住民票なども添えて不動産売買に関する契約をします。
また、委任状の法的根拠があいまいにならないよう、司法書士に作成業務を依頼するなどの対応が必要です。
委任状による代理人が不動産売却をおこなう場合は、不動産会社に仲介を依頼するときに申し出て、了解を得てからおこないます。
子であっても、委任状がなければ、勝手に親名義の不動産売却はできませんし、親族間のトラブル防止に役立つことを肝に銘じましょう。
認知症になった親の不動産売却に関するトラブルとは？
不動産を勝手に処分すると、親が亡くなったあとの遺産相続で発覚し、相続人の間でトラブルになってしまいます。
また、高額なリフォーム工事を契約するなど、勝手に財産を使わせる行為も多発している事例をご紹介します。
認知症の親が関係する不動産売却のトラブルは多い？
施設入所をきっかけに、空き家になった実家を売却してしまうのが代表的なトラブルです。
自分以外の名義の物件は、どのような理由があっても勝手な売却はできません。
この他、高齢の親のためを装って、バリアフリー化や介護のためのリフォーム工事を発注する、広い家を新たに購入する事例も多発しています。
将来、自分のものにするため、子が発注や購入をおこなって名義人が支払う形態を取り、預貯金を使い込む悪質なタイプです。
多くは、他の親族が気づかない間に1人の子が契約し、新しい家やリフォームした家を実質的に自分や自分の子のものにしてしまいます。
相続の財産確認で発覚しますが、最悪の場合、親族間での訴訟に発展し、その後は親族としての付き合いはできません。
認知症の家族が親名義の不動産売却をする理由は？
認知症などの介護には、多額の費用負担をしなければならないことが理由です。
自宅での介護ではデイサービスと訪問介護を併用し、ときにはショートステイを利用しますが、家族だけの介護では体力的な限界もあり、多くの方が施設入所に切り替えます。
施設に入所したときの介護費用は、生命保険文化センターの「生命保険に関する全国実態調査」によると、令和3年では1か月あたり15万円がもっとも多く全体の3割です。
その次に10～12.5万円が2割となり、介護期間は自宅での介護期間も含めて平均が約61か月になっています。
この他、リフォーム代金など一時的な出費は平均74万円です。
この調査はすべての介護が対象ですが、本人の受け取る国民年金は令和3年の満額が78.9万円、月平均約.6.6万円ではまかなえません。
そこで主に面倒をみる家族が不足分を負担しなければならず、自分たちの財産にも限界があります。
勝手な財産処分は違法行為ですが、不動産売却によって資金を得ようとしてトラブルになってしまうのが実情です。
認知症の親名義の不動産売却を可能にする成年後見制度
介護費用に充当するなどの目的で不動産売却をおこないたいときは、成年後見制度を利用すると、親族間のトラブルを回避することができます。
ただし、成年後見制度は、利用を始めると対象の方がお亡くなりになるまでやめることはできません。
成年後見制度を利用すると認知症でも不動産売却はできる？
成年後見制度とは、認知症など、ひとりで判断することが困難な被後見人が、自分の財産である不動産などの契約などを援助する後見人をつけることができる制度です。
成年後見制度の任意後見制度は、自分で判断できる間に後見人を選んで契約し、判断する能力が不足する状況になった場合にサポートを受けることができるタイプです。
もうひとつの法定後見制度は、ひとりで判断ができなくなった方に、家庭裁判所が後見人を選任します。
判断する能力に応じて、軽い順に補助、保佐、後見の3つの類型があり、かかりつけの医師の作成した診断書などを基に家庭裁判所が判断するきまりです。
後見人になるための資格などの条件はなく、福祉の専門家や法律関係の第三者、福祉施設の法人の他、家族でもなることができます。
家族が後見人になった場合、将来相続人になる方は、後見人か相続人かどちらか一方の立場を選ぶ仕組みになっており、立場の悪用はできません。
法定後見人の役割と不動産売却
認知の症状が重い方は、2種類の成年後見制度のなかの法定後見制度を利用するのが一般的です。
家庭裁判所による選任を経た法定後見人は、被後見人の介護や医療などに配慮し、生活を支援する役割を担います。
その一環として不動産などの財産を管理する仕事があり、預貯金から介護費用を支払う役目も果たさなければなりません。
さらに、毎年、家庭裁判所に対して、被後見人の生活状況や健康に関する状況、不動産や預貯金などの財産に関する報告をおこないます。
介護費用を捻出するためなどに不動産を売却するときは家庭裁判所の許可を受けてからおこなうため、後見人であっても、勝手な売却はできません。
成年後見制度は、本人の生活を維持し、財産に関するトラブルを回避するために有効な制度ですが、将来の相続人の間で話し合ってから利用しましょう。
まとめ
認知症になった親名義の不動産売却はできないため、介護費用が足りなくなった家族が勝手に手続きをするトラブルが多発しています。
ひとりで判断できなくなった方の不動産には、成年後見制度なしでの売却は困難です。
関係する親族間で話し合ってから、成年後見制度を活用して本人のためになる不動産売却にしましょう。
株式会社Ｈｏｍｅ Ｓｔｙｌｅ スタッフブログ編集部
京都市右京区西院に店舗を構え不動産仲介や不動産買取を行っている株式会社Home Styleです。京都市右京区・中京区を中心に京都全域の戸建、土地、マンション等の物件を多数ご紹介しています。今後も不動産や相続に関する記事を主にご提供します。
