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不動産相続における代償分割とは?メリット・デメリットについて解説!

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不動産相続における代償分割とは?メリット・デメリットについて解説!

カテゴリ:不動産について

不動産相続における代償分割とは?メリット、デメリットについて解説!

不動産は分割できないので相続人同士で方法を協議する必要があります。
分割する方法はいくつかあり、そのなかでも今回は代償分割について解説しています。
代償分割とは、1人の相続人が不動産などを相続し、他の相続人に対しお金を払う方法です。
代償分割は、売却したくない不動産がある場合に利用される方法ですが、デメリットもあります。
メリット、デメリットをきちんと理解して相続をおこないましょう。


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遺産相続における代償分割とは?

遺産相続における代償分割とは?

そもそも相続が発生すると遺産を分割する方法を相続人同士で協議する必要があります。
お金や株式などのように簡単に分割できるなら遺産相続は問題ありませんが、なかには不動産のように分割できないモノも多く含まれています。
では、分割する方法には、どのような方法があるのでしょうか。
分割する方法は、以下の3つです。

●現物分割
●換価分割
●代償分割


順番に解説します。

現物分割
現物分割とは、不動産や株式などをそのまま相続する方法です。
たとえば、1000万円の不動産と1000万円の株式がある場合、相続人Aが不動産を相続人Bが株式をそのまま相続します。
複数の不動産を所有している場合も、それぞれの不動産をそのまま相続することで分割可能です。
不動産を売却せずに済みますが、公平な分割が難しく、遺産分割協議が難航する恐れもあります。

換価分割
換価分割とは、不動産などのそのままでは分割できない遺産を売却し、お金に換えることで分割する方法です。
たとえば、不動産を1000万円で売却できた場合は、相続人AとBで500万円ずつ分割します。
公平な分割が可能で遺産分割協議もスムーズに進みますが、遺産を売却する必要があり、売却方法について協議が必要です。

代償分割
代償分割とは、不動産などのそのままでは分割できない遺産が株式や預貯金などより多い場合に使われる方法です。
たとえば、2000万円の不動産と1000万円の株式がある場合、相続人Aが不動産と相続人Bが株式を相続し、AがBに対し500万円支払います。
不動産を売却せずに済みますが、不動産の評価方法について協議が必要です。

代償分割で相続するメリット・デメリット

代償分割で相続するメリット・デメリット

では、そんな代償分割にはどのようなメリット、デメリットがあるのでしょうか。
それぞれ解説します。

代償分割のメリット

まずはメリットを4つご紹介します。

共有名義を避けられる
代償分割とすると、不動産の共有名義による分割を避けられます。
不動産は共有名義をすることにより、分割して相続する方法はありますが、おすすめできません。
共有名義とすると、不動産を売却する際にすべての共有名義人の同意が必要であり、トラブルになることが多いためです。
またさらに相続が発生した際、雪だるま式に相続人が増えてしまい、不動産の活用が難しくなってしまいます。

不動産を売却せずに相続できる
代償分割なら被相続人が残した不動産を売却せず済みます。
共有名義としない方法で不動産を分割する場合、換価分割などのように不動産を売却して分割することが一般的です。
また不動産を売却せずに分割する方法として現物分割もありますが、バランスの良い不動産やそれ以上の預貯金や株式がないと現物分割は難しくなります。
被相続人が守ってきた不動産を今後も残したいという場合は、代償分割を検討してみましょう。

スムーズにお金を相続できる
不動産を相続したくない場合、代償分割で他の相続人が相続するとスムーズに代償金をもらえます。
たとえば、換価分割なら売却できるまで時間がかかりますが、代償金さえ計算すれば可能です。

節税が可能になる
代償分割により不動産を相続すると小規模宅地等の特例の適用を受けられ、相続税評価額を最大80%減額できます。
小規模宅地等の特例とは、被相続人が事業や居住として不動産を使っていた場合に適用できる節税制度です。
換価分割のように売却し、現金化すると節税できなくなるので注意が必要です。
適用するには条件を満たす必要がありますので確認しておきましょう。

代償分割のデメリット

では、次にデメリットを3つご紹介します。
代償分割をするなら、きちんとデメリットも確認しておきましょう。

代償金の算出方法でトラブルになる
代償分割で重要なことは、相続する不動産の計算方法です。
計算方法を巡って相続人同士でトラブルになる恐れがありますので注意しましょう。
計算方法には、相続税評価額による方法や代償分割時の時価による方法などさまざまあります。
あらかじめ計算方法を決めておいたほうが良いでしょう。

資金力が必要
代償分割をするには、どうしても資金力が必要です。
たとえば、2000万円の不動産を2人で代償分割をする場合、相続する側に1000万円以上の資金力がないとできません。
代償金が支払えない場合は、換価分割などにより売却する必要があります。

税金が発生する場合がある
算出した額より多い代償金を支払うと、税務署から贈与と判断されるかもしれません。
たとえば、代償金の額でトラブルとなっているため相手の希望額を支払った場合、根拠がないとして贈与税が発生する恐れがあります。
また遺産分割協議書に代償分割の記載がない場合も贈与とみなされる恐れがありますので注意が必要です。

代償分割で相続する際の遺産分割協議書

代償分割で相続する際の遺産分割協議書

不動産相続で代償分割をするなら、遺産分割協議書の書き方や相続税の計算方法について注意が必要です。
順番に解説します。

遺産分割協議書の書き方

代償分割をするなら遺産分割協議書に代償分割をした旨を記載する必要があります。
代償分割をした旨がないと、代償金が贈与とみなされてしまう可能性があるためです。
「代償金を支払うと贈与税が発生するのでは?」と不安になる方もおられますが、基本的に贈与税は発生しません。
また遺産分割協議書は、複数の相続人で遺産を分割するなら必要な書類です。
遺産分割協議書は代償分割のみに必要なわけではなく、遺産を分割するなら必要ですので注意しましょう。

代償分割の相続税の計算方法

代償分割をした際の相続税の計算方法は、代償金の算出を相続税評価額か代償分割時の時価かによって異なります。

相続税評価額から代償金を算出した場合
この場合の相続税の計算方法はシンプルです。

●代償金を支払った人:課税価格=相続税評価額ー代償金額
●代償金を受け取った人:課税価格=代償金額

代償分割時の時価から代償金を算出した場合
この場合は、相続税の計算方法が少し複雑になります。

●代償金を支払った人:課税価格=相続税評価額ー代償金額×(相続税評価額÷代償分割時の時価)
●代償金を受け取った人:課税価格=代償金額×(相続税評価額÷代償分割時の時価)


たとえば、相続税評価額1000万円で代償分割時の時価2000万円の不動産を2人で相続し、代償金として500万円支払った場合は以下のとおりです。

●代償金を支払った人:1000万円ー500万円×(1000万円÷2000万円)=750万円
●代償金を受け取った人:500万円×(1000万円÷2000万円)=250万円


以上のように合計の相続税評価額は変わりませんが、按分率が異なるので注意しましょう。

まとめ

代償分割は、不動産を売却せずに済み、共有名義を避けられる方法です。
ただし、代償分割をするには資金力が必要となり、また代償金の算出方法によっては相続人同士でトラブルになることもあります。
あらかじめ相続人同士で協議をしておき、スムーズに相続できる準備をしておきましょう。

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株式会社Home Style スタッフブログ編集部

京都市右京区西院に店舗を構え不動産仲介や不動産買取を行っている株式会社Home Styleです。京都市右京区・中京区を中心に京都全域の戸建、土地、マンション等の物件を多数ご紹介しています。今後も不動産や相続に関する記事を主にご提供します。

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