自分の親が高齢化して適切な判断ができなくなった場合、「成年後見制度」という制度を利用することで不動産の代理売却が可能となります。
しかし、成年後見制度がどういった制度で、どのように利用すれば良いかわからない方も多いと思います。
そこで今回は、成年後見制度とはなんなのか？また、成年後見制度を利用した不動産売却の方法をご紹介していきます。
不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
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成年後見制度という言葉を初めて聞く方の方が多いと思うので、成年後見制度とはどういった制度なのかご紹介していきます。
利用する制度を把握しておくことで、スムーズに不動産売却を進められるのでしっかりと見ていきましょう。
成年後見制度とは？
成年後見制度とは、認知症や障害などにより適切な判断ができなくなった方を守るための制度です。
1人で適切な判断ができない人は、不動産売却や介護施設への入会などで不利益な契約を結ばされ被害を受ける恐れがあるので、「成年後見人」を立て契約を結ぶことで被害から被成年後見人を守ります。
この制度は、国が定めた制度で法的な効力が発生するのが特徴で、誰でも利用することができます。
また、成年後見制度には2つの種類がありそれぞれ特徴が異なるので、自ら選んで利用しなければいけません。
成年後見制度を利用するケース
成年後見制度は先述したとおり、1人で物事の適切な判断ができなくなった場合に利用する制度です。
たとえば、親が認知症になり1人で契約などができなくなった場合や、不動産売却の手続きや遺産分割協議などをする際に、本人に適切な判断力が伴っていない場合などが当てはまります。
そのため利用者の多くが、老後を見据えて成年後見制度を利用しています。
成年後見人とは
成年後見人とは、成年後見制度に基づき本人（被成年後見人）に代わり、契約や財産管理などをする方のことです。
この成年後見人は、被成年後見人が選任することができ、家族以外にも弁護士などが選任されることがあります。
また、すでに認知症などで適切な判断ができない場合は、家庭裁判所が成年後見人の選任をおこないます。
成年後見制度の種類
成年後見制度には、「任意後見制度」と「法定後見制度」という2つの種類があります。
この2つの制度は、後見人の選任者が違うといった点が主な相違点です。
任意後見制度では、本人「被成年後見人」が後見人を自ら選任し、法定後見制度では家庭裁判所が成人後見人を選任します。
老後を見据えて早めに後見人を選任する場合は「任意後見制度」を利用し、病気やケガなどで判断力がなくなった場合は「法定後見制度」を利用するといった使い分けが一般的な形となります。
法定後見人3種類の役割
法定後見人には、「後見」「保佐」「補助」の3つの役割があり、本人の判断能力に応じて後見人の権限が変化します。
本人が徘徊などをおこなうような認知症などを発症している場合は「後見」、軽い認知症を発症し判断に不安がある場合は「保佐」、物忘れは多いが意思疎通がとれる場合などは「補助」の役割が与えられます。
なお、役割の判断は家庭裁判所への申し立て及び、病院への相談が必要です。
成年後見制度の手続き方法と必要書類は？
続いては、成年後見制度を利用する際の手続きへの、必要書類をご紹介していきます。
申立の流れと合わせて解説していくので、流れとともに把握しておきましょう。
成年後見制度の申し立ての流れ
申立は「申立人の選任」「必要書類の準備」「裁判所へ申請」「後見人の選任」といった流れになります。
申立人は、本人、配偶者、4親等以内の親族、市区町村長のみとなっているので、この中から選任して申立を行なってください。
また、申立人が後見人になるわけではないため、申請に行ける人物を選んでも問題はありません。
申請後は、後見人の選任に3か月ほどかかるのが一般的なので頭に入れておくと良いでしょう。
成年後見制度の必要書類①：申立書
1つ目の必要書類「申立書」です。
申立書には、申し立てをおこなう人の住所・氏名・職業・本人との関係などを記入し、前述した事項以外にも、申し立てをおこなう理由などを記入する必要があります。
書類は、裁判所の公式サイトからダウンロード可能となっています。
成年後見制度の必要書類②：親族関係図
親族関係図とは、本人との親族関係を示すための書類です。
申立者の氏名や生年月日などを記入して提出します。
成年後見制度の必要書類③：本人の財産目録
本人の財産を一覧できる書類の提出も必要になります。
記入事項には、現金・預貯金・不動産・株式・保険・住宅ローンの残高などがあります。
成年後見制度の必要書類④：本人の収支予定表
本人に収入・支出がある場合は、おおまかな予定表の提出も必要になります。
事業収入・家賃収入・年金などの収入にくわえて、家賃・水道光熱費・保険・税金・生活費などを収支予定表にして提出します。
成年後見制度の必要書類⑤：診断書
本人に認知症や知的障害の症状がある場合は、診断書が必要です。
診断書は、後見人の役割を判断したりするために使用されるため、医師の意見が書かれた書類や検査結果を示す書類が求められます。
成年後見制度の必要書類⑥：登記されていないことを示す証明書類
成年後見人になる場合は、すでに後見人として登記されていないか証明する書類が必要になります。
書類は法務局にて入手できます。
成年後見制度の必要書類⑦：その他書類
上記で必要書類をいくつかご紹介しましたが、申立内容や本人の状態によってはさらに書類を求められることがあります。
とくに、不動産売却など資産を扱う場合は、契約内容の詳細を示す書類などを求められるのであらかじめ必要書類を把握しておきましょう。
また、申請には「収入印紙」や「郵便切手」などが必要になるので、そういった費用がかかることも頭に入れておいてください。
成年後見人が不動産売却をおこなう方法とは？
ここでは、後見人が不動産売却をおこなう方法をご紹介していきます。
成年後見人が居住用の不動産を売却する方法
本人が居住している不動産を売却する際は裁判所の許可が必要になります。
これは、後見人が勝手に不動産売却を進めたことで、本人が不利益を被らないようにするためです。
そのため、不動産売却する際はまず売買契約を結び、その後に裁判所の許可を得てからでなければ不動産売却はできません。
もし、裁判所に申告せずに不動産売却をした場合は、取引自体が無効となり売買は無かったことになります。
また、無許可で売却をおこなった場合、後見人は裁判所の判断で後見人としての権限を失うことになるので、不動産売却をする際は前述した流れで売却をおこなってください。
成年後見人が居住用以外の不動産を売却する方法
本人が居住していない不動産を売却する場合は、裁判所の許可なしで売買が行えます。
居住用でない不動産であれば、万が一勝手に売却されても本人の住む場所がなくなるわけではないので、原則許可が不要となっています。
ただ、売却をおこなう場合、正当な理由がなければ売却できません。
売却益を生活費に充てる、不動産の管理ができないなどの理由が必要となるので、本人としっかり相談したうえで売却活動をおこなってください。
成年後見人の不動産売却には後見監督人の許可が必要
後見監督人を設定している場合は、裁判所の許可にくわえて後見監督人の許可が必要になります。
後見監督人とは、後見人を監督する人のことで、裁判所の職員が選任されます。
もし、後見監督人を設定している場合は、「売買契約」→「監督人の許可」→「裁判所の許可」の順番で売却活動を進めてください。
まとめ
不動産売却時に利用できる成年後見制度とその利用法をご紹介しました。
あらかじめ後見人を決めておくと不動産売却をスムーズに進められるので、老後が心配な方や親族に高齢の方がいらっしゃる方は、後見人を事前に選任しておきましょう。
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株式会社Ｈｏｍｅ Ｓｔｙｌｅ スタッフブログ編集部
京都市右京区西院に店舗を構え不動産仲介や不動産買取を行っている株式会社Home Styleです。京都市右京区・中京区を中心に京都全域の戸建、土地、マンション等の物件を多数ご紹介しています。今後も不動産や相続に関する記事を主にご提供します。
