不動産売却は売却額や引き渡しに着目されますが、実は引き渡し後の確定申告もしっかりと把握しておかなければなりません。
もし、確定申告を忘れているとさまざまなデメリットが生じてしまいます。
ここでは、不動産売却において確定申告が必要なケース、必要書類、納付の時期についてご紹介します。
不動産売却をお考えの方は、ぜひご確認ください。
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そもそも、不動産売却でどのような条件を満たすと確定申告が必要になるのでしょうか。
まず確定申告の概要について確認し、不動産売却で必要ななる場合とはどのようなものであるのか確認していきましょう。
確定申告とは？
まず、確定申告とは1年間を通して生じたすべての所得に対してかかる税金を計算し、納付額を清算する手続きになります。
日本の納税制度は申告納税制度を採用しているため自分で申告書の作成をおこなわなければなりません。
しかし、会社員であれば賃金は会社のほうで年末調整をおこなっています。
もし、会社からの賃金以外の収入があると自分で申請書の作成・申請をおこなわなければならないためご注意ください。
確定申告をおこなわないとどうなる？
日本では納税義務があるため確定申告は必須なものですが、もし忘れていたり無視したりするとどうなるのでしょうか。
ここで代表的なリスクである加算税と延滞税とはどのようなものであるのか確認してみましょう。
加算税の発生
加算税とは確定申告書を決められた期間内に提出しないと発生する税金です。
具体的な税率は下記のように納付税額と自主的な申告であるかどうかで決まります。
●納付税額が50万円まで：15%
●納税額の50万円を超える部分：20%
●税務署の調査を受ける前に自主的に期限後申告をした場合：5%
このように加算税は決して少ないものではないため、確定申告はしっかりとおこなわなければなりません。
延滞税の発生
延滞税とは納税をおこなわなかった場合に発生する税金です。
延滞税は納付期間から遅れるほど税額が上がっていくため、なるべく早く納付することが重要になります。
延滞税は下記の計算式で計算が可能です。
延滞税額＝納付する本税額×延滞税の割合×滞納日数÷365
ここで、延滞税の割合は納付期間から2か月以内の完納の場合は年率7.3%、2か月を超えた場合は14.6%になります。
たとえば、本来納税する額が500万円であり納付期限から6か月（180日）を超えた場合の延滞税は以下のとおりです。
延滞税額＝500万円×0.146×180÷365=36.5万円
このように本来は納める必要がなかった額も納税しなければならなくなります。
また、加算税も延滞税も本来の納付額が大きいほど大きくなるため、不動産売却など扱う金額が多い場合は注意が必要です。
不動産売却で確定申告が必要な場合とは
ここまで確定申告の概要をご紹介しましたが、不動産売却においてはどのような場合に確定申告の義務が発生するのでしょうか。
確定申告は所得が生じた際に申告をするため、不動産売却においては譲渡所得が生じた場合になります。
譲渡所得の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費用
取得費とは購入時の代金や仲介手数料、譲渡費用とは仲介手数料や印紙税になります。
つまり、諸費用を引いても手に入る収入がある場合は確定申告が必要です。
不動産売却によって損失が発生しているのであれば確定申告は必要ありません。
ただし、棚卸資産や山林などの譲渡による所得は譲渡所得とならないためご注意ください。
不動産売却における確定申告の必要書類
確定申告をおこなうにはさまざまな必要書類が出てきます。
ここで必要書類をしっかりと確認しておき、提出をスムーズにできるようにしておきましょう。
不動産売却における確定申告の必要書類
不動産売却での確定申告には主に10個の必要書類があります。
まず、確定申告の申請書として①確定申告書B様式と②確定申告書第3表が必要です。
これらは市役所や税務署で入手ができます。
次に、譲渡した証明や譲渡所得額の証明として③譲渡所得の内訳書が必要です。
そこから、前述のように最終的な譲渡所得を計算するために④不動産購入時の領収書⑤不動産売却時の領収書⑥取得費用の領収書⑦譲渡費用の領収書が必要書類になります。
最後に、不動産所有者を証明する⑧登記事項証明書⑨本人確認証明書⑩源泉徴収票が必要書類です。
このように不動産売却の確定申告では売買に関する証明書が多いため、自分でしっかりと準備をしておきましょう。
不動産売却における控除の必要書類
ここまで確定申告についてご紹介しましたが、不動産売却は控除を利用する方も多いかと思います。
ここでは代表的な控除における必要書類をご紹介しますので、ぜひご確認ください。
マイホームの3,000万円の特別控除
マイホームを売却する際は譲渡所得から3,000万円を控除できる制度があります。
こちらの控除を利用する場合は戸籍の附票などその家に住んでいたことを証明する書類が必要です。
相続空き家の3,000万円の特別控除
マイホームだけでなく相続した空き家を売却する場合も3,000万円の特別控除を受けることができます。
こちらの控除では登記事項証明書、被相続人居住用などの確認書、耐震基準適合証明書もしくは建設住宅性能評価書が必要です。
10年超え所有の軽減税率
不動産売却をする際、不動産を10年以上所有していると譲渡所得の税率を14.21%まで下げることができます。
不動産を10年以上所有していた場合はこちらの控除を積極的に利用していきましょう。
こちらの控除を受けるためには住んでいたことを証明するための書類と登記事項証明書が必要になります。
不動産売却における確定申告の期間・場所
最後に、不動産売却における確定申告の期間・場所を確認し、実際の申告で手間なく進められるようにしておきましょう。
確定申告・納付の期間
まず、確定申告の対象期間は1月1日から12月31日までの1年間です。
そして、次年度で確定申告の申請や納付をおこなっていきます。
所得税における具体的な確定申告の受付・納付期間は2月15日から3月15日になります。
また、延納期間は3月15日から5月3日です。
しかし、電子申告であると受付期間が1月中旬から3月中旬と申請期間が長くなります。
電子申告であると手数料が安くなる、自宅から申請がおこなえるなどのメリットがあるため、抵抗がない方は電子申告をおこなっていきましょう。
確定申告を行う場所
所得税の確定申告書は納税地を所轄する税務署長に提出することになっています。
多くの場合は税務署もしくは市役所にあるため、売却を考えている不動産の管轄役所を調べておきましょう。
前述の電子申告や郵送によって手続きをおこないたい場合も管轄の住所を調べておくことをおすすめいたします。
確定申告で不明な点がある場合
確定申告は所得が生じた場合には必須なものですが、納税申請は難しく感じることもあります。
そのような場合は所轄の税務署もしくは税理士などの専門家への相談がおすすめです。
不明な点が生じたらすぐに質問をして解消していきましょう。
また、不動産売買に関するご質問は不動産会社へご相談ください。
まとめ
今回は不動産売却において確定申告が必要なケース、必要書類、納付の時期についてご紹介しました。
確定申告は収入が生じると必須なものであり、不動産売却には欠かせません。
10つの必要書類や納付が2月中旬から3月中旬であることを確認し、手続きを適切に進めていきましょう。
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