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不動産売却における契約不適合責任とは?瑕疵担保責任との違いや注意点も解説

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カテゴリ:不動産について

不動産売却における契約不適合責任とは?瑕疵担保責任との違いや注意点も解説

不動産を売却する際、物件に瑕疵(かし)が見つかった場合、売主は買主に対して契約不適合責任を負わなければなりません。
契約不適合責任とは何なのか、責任を問われたときにどうなるのかなど、よくわからないという方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は不動産売却における契約不適合責任について、瑕疵担保責任との違いや具体的な注意点とあわせて解説します。


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不動産売却における契約不適合責任とは? 

契約不適合責任とは不動産の売買で契約の内容に実際と異なる部分があった場合、売主が負うことになる責任のことをいいます。
たとえば売却した不動産に雨漏りやシロアリ被害などが見つかり、そのことを買主が知らなかった場合、買主は売主に対して修理費用や代替品の引き渡しなどを請求することが可能です。
場合によっては損害賠償請求や契約解除を求めることもできます。
このような売主側が負う責任のことを以前は「瑕疵担保責任」とよんでいました。
その内容をわかりやすくするために、2020年の民法改正によって「契約不適合責任」へと変更になりました。
民法改正後の条文でその内容を確認しておくと良いでしょう。

瑕疵担保責任との違いは?

瑕疵担保責任と比較すると、契約不適合責任のほうが売主の責任が大きなものになります。
その分、買主としては安心して不動産を購入できるようになりました。
この2つの大きな違いとして、責任の対象となる要件が挙げられます。
瑕疵担保責任では「隠れた瑕疵」について売主にその責任を追及できるとされていました。
契約不適合責任では瑕疵が隠れたものかどうかは問われず、契約書に記載されていなかった瑕疵はすべて対象になります。
そのほか買主が請求できる権利や権利行使の期間制限などにも違いがあるため、調べておくと良いでしょう。

契約不適合責任に関する注意点 

不動産売却では責任の所在をめぐってトラブルになることが多いため、売主と買主がしっかりとコミュニケーションをとっておく必要があります。
売主はインスペクションを実施するなどして物件の状態を確認し、その結果を買主にきちんと通知したうえで売却しましょう。
また契約書に免責について記載しておくことも重要なポイントです。
とくに中古住宅の場合は水道設備や電気配線などが劣化している可能性が高く、そのすべての責任が売主にあるということになるとスムーズな取り引きができなくなります。
こうした部分についてはひとつひとつ買主に容認してもらい、契約不適合責任の対象外にしておくことをおすすめします。

まとめ

契約不適合責任の内容をよく確認しておかないと、思わぬ損失につながる可能性があるため注意が必要です。
トラブルを防ぐために売主は物件の状態をしっかりと買主に通知し、契約書に明文化しておくようにしましょう。
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