不動産売却を検討中の場合、自分の売りたい物件が心理的瑕疵に該当するのではないかとお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、心理的瑕疵物件とはどのようなものかを解説します。
あわせて、物件の価値に及ぼす影響と売主の告知義務についてもお伝えしますので、売買契約のトラブル回避にお役立てください。
不動産を売却する際の心理的瑕疵とは？
瑕疵とは、一見しただけではわからない隠れた不具合をいい、読み方は「かし」です。
不動産では、契約前に売主からの告知がなかった、重要事項説明書に記載がないなど、知らずに購入してしまった不備が該当します。
なかでも、心理的瑕疵は、生活を営むうえでの設備や立地に関する問題はなくとも、買主が購入をためらう重大な問題点や欠陥です。
たとえば、騒音や異臭がひどい、同じ建物内または近くに反社会的組織の事務所があるなどが当てはまります。
以前の利用者が亡くなった事故物件も、住み心地が良いとは言えないため、心理的瑕疵に該当します。
不動産の売却に心理的瑕疵が与える影響は？
安心して通常の生活ができない程度の不具合を契約までに告知していないと、契約不適合責任になることもあります。
契約解除による全額返還や損害賠償請求が成立した判決もあるので、無視できません。
トラブルの回避には、話すだけではなく、契約書への記載が原則です。
重要事項説明書と別に、物件状況告知書など事件や事故の詳しい説明を添えるなど誠意ある対応を心掛けましょう。
以前の事故や事件の影響により、売買契約の成立が困難な場合は、値下げもやむを得ません。
「安ければ気にしない」と購入する方もいるので、告知のうえで、価値の下落分を値引きして契約成立を目指す方法も検討しましょう。
不動産売却時の心理的瑕疵に関する告知義務は必要か？
国土交通省では、今まで曖昧になっていた事故物件の告知義務についてガイドラインを策定しています。
自宅での老衰や看取りなどの自然死、階段からの転落や入浴中の転倒など不慮の事故は事故物件に含みません。
また、自然死や不慮の事故であっても、発見が遅くなった場合は事故物件として扱います。
さらに、いつまで告知義務を伴うのかもポイントです。
通常、事件や事故の場合は5〜6年が目安になり、発生後2回目の転売では、告知は義務ではなくなります。
しかし、購入した不動産の住み心地は気持ちに関わる問題です。
義務の有無や期間など一律に限定できないことも考慮して、売却活動をおこないましょう。
まとめ
不動産を売却する際、心理的瑕疵に関する告知義務を怠らないようにすることが大切です。
心理的瑕疵とは、事故物件や周辺に迷惑施設があるなど、住み心地に影響する要因の告知を受けなかったことが原因のトラブルです。
重要事項説明書へのていねいな記載などを心掛け、不満のない契約成立を目指しましょう。
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